Entscheidungen
Ausgewählte Fälle, bei denen wir Eigentümer von Wohn- und Gewerbeimmobilien begleitet haben.
Jede Entscheidung beginnt mit drei Fragen: Was ist das Ziel? Was würde ein Käufer sehen? Welche Optionen gibt es?
Die Entscheidung war wichtiger als das Inserat.
Wir stehen zwischen Ihrer Situation und den Erwartungen des Marktes — und entwickeln eine Strategie, die beide zusammenbringt.
Von der Erbengemeinschaft bis zum Gewerbe-Exit.
Was wir geleistet haben – Auswahl unserer Entscheidungen
Erbengemeinschaft – Grundstück trennen statt alles verkaufen
Ausgangslage
Eine Erbengemeinschaft mit einem Einfamilienhaus auf 1.200 m² Grundstück. Mehrere Erben, unterschiedliche Interessen. Andere Makler hatten bereits Bewertungen abgegeben.
Problem
Die anderen Makler hatten nur das Haus bewertet: 300.000 €. Verkaufen, Erlös teilen, fertig. Aber einer der Erben wollte das Haus eigentlich behalten – konnte die anderen aber nicht auszahlen.
Unsere Analyse
Was klassische Makler gemacht haben:
Nur eine Option gezeigt: Haus verkaufen für 300.000 €, Erlös teilen.
Was wir gesehen haben:
Das Grundstück war 1.200 m² groß. Davon wurden nur 350 m² für das Haus genutzt. Was ist mit den restlichen 850 m²?
Der strategische Drehpunkt:
Wir haben ZWEI Szenarien bewertet:
• Szenario A: Alles verkaufen → 300.000 €
• Szenario B: Grundstück abtrennen → Haus behalten (320k Wert) + Grundstück separat verkaufen
Die Käufer-Perspektive:
850 m² Bauland? Mit unserem Partner (Vermesser) haben wir geprüft: Teilung möglich. Baurecht für EFH oder DHH vorhanden.
Was wir getan haben
Grundstück abgetrennt und separat vermarktet. Einer der Erben behält das Haus. Die Gemeinschaft erhält 350.000 € aus dem Grundstücksverkauf.
Ergebnis: Haus bleibt in der Familie (Wert 320k). Gemeinschaft macht 350k Gewinn. Alle zufrieden.
Einordnung: Andere Makler sehen den Auftrag. Wir sehen das Potenzial.
Mehrfamilienhaus – Mieterstruktur optimieren vor Verkauf
Ausgangslage
Ein Mehrfamilienhaus mit 16 Einheiten in Mannheim. Voll vermietet, aber mit Problemen: Mietnomaden, Verwahrlosung im Außenbereich, Müll.
Problem
Erste Interessenten boten 1,5 Mio. € – und argumentierten mit der schlechten Mieterstruktur und dem Zustand. Der Eigentümer hatte das Gefühl, unter Wert zu verkaufen.
Unsere Analyse
Was ein klassischer Makler gemacht hätte:
Status quo inserieren: "16 Einheiten, vermietet, Zustand: sanierungsbedürftig". Käufer sehen Probleme → Preis sinkt.
Was wir gesehen haben:
Die Probleme waren behebbar – in 3 Monaten. Mieterstruktur optimieren, Außenbereich aufräumen, neue Mietverträge. Das Objekt hatte Potenzial – aber es musste sichtbar gemacht werden.
Die Käufer-Perspektive:
Value-Add-Investoren suchen genau solche Objekte – aber sie wollen sehen, dass das Potenzial realistisch ist. Nicht "könnte", sondern "ist bereits begonnen".
Was wir getan haben
3 Monate Optimierung:
- Mietnomaden: Konstruktive Gespräche → freiwillige Kündigung mit Empfehlung für neues Heim
- Andere Mieter: Neue Mietverträge oder moderate Mieterhöhungen
- Außenbereich: Müll beseitigt, Struktur geschaffen, sauberes Bild
Ergebnis: Verkauf für 1,8 Mio. €. 300.000 € über dem ersten Angebot.
Einordnung: Der Wert einer Immobilie ist nicht das, was sie heute bringt. Sondern das, was sie bringen kann. Wer das sichtbar macht, verkauft nicht unter Wert.
Eigentumswohnung – Renovierung als strategische Empfehlung
Ausgangslage
Eine Eigentumswohnung mit Renovierungsstau. Bad veraltet, Küche in die Jahre gekommen.
Problem
Käufer würden entweder massiv nachverhandeln – oder die Renovierungskosten vom Preis abziehen. Der Eigentümer fragte: Verkaufen oder renovieren?
Unsere Analyse
Was ein klassischer Makler gesagt hätte:
"Verkaufen Sie so, wie es ist. Käufer können selbst renovieren." Ergebnis: Preis sinkt um 15-20k.
Was wir gerechnet haben:
Renovierungskosten: 10.000 € (Bad + Küchenzeile)
Mehrwert im Verkauf: 28.000 €
ROI: 2,8x → "Kleiner Hub, große Wirkung"
Die Käufer-Perspektive:
Erstbezug nach Renovierung ist psychologisch viel wertvoller als "muss renoviert werden". Käufer zahlen für Komfort.
Was wir getan haben
Strategische Empfehlung: Renovierung VOR Verkauf in Auftrag geben. Nach Fertigstellung als "Erstbezug" vermarktet.
Ergebnis: Investment: 10.000 €. Mehrwert im Verkauf: 28.000 €. Netto: 18.000 € mehr.
Einordnung: Manchmal ist die beste Verkaufsstrategie, NICHT sofort zu verkaufen.
Gewerbe-Halle – Paket statt nur Immobilie
Ausgangslage
Ein Eigentümer wollte seine Gewerbe-Halle verkaufen. Produktion, Maschinen, alles da.
Problem
Ein klassischer Makler hätte nur die Halle bewertet. Maschinen? "Nicht unser Bereich."
Unsere Analyse
Was ein klassischer Makler gemacht hätte:
Halle inserieren. Maschinen ignorieren oder separat verkaufen lassen.
Was wir gesehen haben:
Die Halle allein ist eine leere Box. Aber: Halle + Maschinen + GmbH = ein funktionierender Betrieb. Das ist für strategische Käufer viel wertvoller.
Die Käufer-Perspektive:
Betriebsübernehmer suchen "Plug & Play". Ein Käufer, der die Produktion weiterführen will, zahlt für das Gesamtpaket – nicht für leere Quadratmeter.
Was wir getan haben
Paket geschnürt: Halle + Maschinen + GmbH. An strategische Käufer vermarktet, die den Betrieb weiterführen wollten.
Ergebnis: Mehrwert: 500.000 €.
Einordnung: Wir verkaufen keine Quadratmeter. Wir verkaufen Lösungen.
Rückbau-Verhandlung – Strategie vor Reaktion
Ausgangslage
Ein Vermieter sollte für die Sparda Bank Rückbauten durchführen, nachdem die Bank gekündigt hatte. Erstes Angebot der Bank: 2.500 €.
Problem
Der Vermieter wollte uns eigentlich nur für die Neuvermietung beauftragen. Aber wir haben das Potenzial gesehen: Die Rückbaupflicht war verhandelbar.
Unsere Analyse
Was ein klassischer Makler gemacht hätte:
"Okay, wir inserieren für die Neuvermietung." Die 2.500 € hätte der Vermieter akzeptiert oder gar nichts bekommen.
Was wir gesehen haben:
Rückbaupflichten sind Verhandlungssache. Die Bank will raus – und will keinen Streit. Wir haben die Mietverträge geprüft, eine Rückbaustrategie entwickelt und mit der Bank verhandelt.
Die Käufer-Perspektive (hier: Bank):
Die Bank will schnell und sauber raus. Wenn wir eine faire, gut dokumentierte Lösung anbieten, zahlt sie mehr als 2.500 €.
Was wir getan haben
10,5 Stunden Arbeit:
- Vertragsprüfung (2 Mietverträge)
- Rückbaustrategie entwickelt
- Mit Sparda-Bank verhandelt (Tonfall, Timing, Nachverhandlung)
- 2 Vor-Ort-Termine (Ist-Zustand, Endabnahme)
Ergebnis: 9.000 € statt 2.500 €. Plus: Keine Betriebskostenabrechnung 2026 mehr nötig.
Einordnung: Andere sehen den Auftrag (Neuvermietung). Wir sehen das Gesamtbild – und holen 6.500 € mehr raus.
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