—Marktbericht Wohnen
Immobilienpreise Friedrichshain-Kreuzberg 2026
Bestand: 3-Raum-Eigentumswohnung 6.288 EUR/m², freistehendes Einfamilienhaus 6.956 EUR/m², 3-Raum-Miete 18,80 EUR/m²/Monat.
Neubau: 3-Raum-Eigentumswohnung 9.967 EUR/m², freistehendes Einfamilienhaus 8.793 EUR/m², 3-Raum-Miete 24,30 EUR/m²/Monat.
Marktwerte für ein Referenzobjekt in Berlin-Friedrichshain-Kreuzberg (PLZ: 10243), Fahrländer Partner, Datenstand 30.06.2026. Angebotsportale mitteln inserierte Angebotspreise über die ganze Stadt; Fahrländer modelliert Marktwerte je Objekttyp und Lage.
Aktuelle Marktdaten, Preisentwicklung und Analyse
—Überblick
Marktübersicht Friedrichshain-Kreuzberg
Der Preisindex für Eigentumswohnungen veränderte sich gegenüber dem Vorjahr um -4,4 %, über fünf Jahre um 17,9 %. Die Einordnung für Friedrichshain-Kreuzberg verbindet Preisindex und Marktdaten; Angebotsportale mitteln Inserate für die ganze Stadt, während Fahrländer Marktwerte nach Objekttyp und Lage modelliert. Der Wanderungssaldo betrug 2024 +27.107.
01 —Kaufpreise · Postleitzahl 10243
Kaufpreise Wohnen in Friedrichshain-Kreuzberg
Eigentumswohnungen (Neubau)
| Kategorie | EUR/m² | Gesamt (ca.) |
|---|---|---|
| 2-Zimmer (65 m²) | 10.031 | 652.000 EUR |
| 3-Zimmer (90 m²) | 9.967 | 897.000 EUR |
| 4-Zimmer (110 m²) | 9.936 | 1.093.000 EUR |
Einfamilienhäuser (Neubau)
| Kategorie | EUR/m² | Gesamt (ca.) |
|---|---|---|
| Freistehend (135 m² Wohnfläche, 450 m² Grundstück) | 8.793 | 1.187.000 EUR |
| Doppelhaushälfte (120 m² Wohnfläche, 370 m² Grundstück) | 8.725 | 1.047.000 EUR |
Neubau vs. Bestand (Postleitzahl 10243)
Der Großteil des Marktes in Friedrichshain-Kreuzberg ist Bestand (langjährige Objekte, Baujahr vor rund 40 Jahren, Zustand intakt-gut) — im Schnitt rund 30 % günstiger als Neubau. Die genauen Preise je Kategorie stehen in der Tabelle unter dem Diagramm.
| Kategorie | Neubau | Bestand |
|---|---|---|
| 2-Zi ETW | 10.031 EUR/m² | 6.367 EUR/m² |
| 3-Zi ETW | 9.967 EUR/m² | 6.288 EUR/m² |
| 4-Zi ETW | 9.936 EUR/m² | 6.280 EUR/m² |
| Haus frei. | 8.793 EUR/m² | 6.956 EUR/m² |
| Doppelhaus | 8.725 EUR/m² | 6.908 EUR/m² |
Preise nach PLZ und Umland
Neubau-Referenz · Fahrländer Partner, Q3 2026
Neubaupreise im Vergleich
In den weiteren Gebieten (Postleitzahlen und Umland) liegen die Neubaupreise für Eigentumswohnungen zwischen 8.433 und 11.633 EUR/m², im Mittel 1,7 % unter der Referenz 10243 Berlin-Friedrichshain-Kreuzberg. Alle Werte stehen in der Tabelle darunter.
Referenz 10243 Berlin-Friedrichshain-Kreuzberg
9.967
EUR/m²
Spanne weitere Gebiete
8.433–11.633
EUR/m²
Ø Abweichung zur Referenz
-1,7 %
20 Gebiete
10243 Berlin-Friedrichshain-Kreuzberg · Eigentumswohnung: 9.967 EUR/m² (Referenz)
Werte in EUR/m²; die Balkenlänge zeigt den Anteil am höchsten Wert.
Alle Werte als Tabelle (ETW, EFH, Miete)
| Gebiet | ETW | EFH | Miete |
|---|---|---|---|
| 10243 Berlin-Friedrichshain-Kreuzberg · Referenz | 9.967 | 8.793 | 24,30 |
| 10997 Berlin-Friedrichshain-Kreuzberg | 9.522-4 % | 8.489-3 % | 22,06-9 % |
| 10249 Berlin-Friedrichshain-Kreuzberg | 9.722-2 % | 8.637-2 % | 22,33-8 % |
| 10999 Berlin-Friedrichshain-Kreuzberg | 9.9330 % | 8.904+1 % | 23,72-2 % |
| 10179 Berlin-Mitte | 10.422+5 % | 8.422-4 % | 22,78-6 % |
| 10407 Berlin-Pankow | 9.9560 % | 7.748-12 % | 25,11+3 % |
| 12047 Berlin-Neukölln | 9.567-4 % | 8.481-4 % | 22,67-7 % |
| 10247 Berlin-Friedrichshain-Kreuzberg | 9.422-5 % | 11.570+32 % | 21,22-13 % |
| 12045 Berlin-Neukölln | 9.022-9 % | 8.104-8 % | 21,56-11 % |
| 10405 Berlin-Pankow | 10.800+8 % | 9.519+8 % | 21,28-12 % |
| 10245 Berlin-Friedrichshain-Kreuzberg | 9.389-6 % | 9.852+12 % | 22,22-8 % |
| 10178 Berlin-Mitte | 11.544+16 % | 10.133+15 % | 22,11-9 % |
| 10967 Berlin-Friedrichshain-Kreuzberg | 9.489-5 % | 8.363-5 % | 23,78-2 % |
| 10409 Berlin-Pankow | 9.611-4 % | 8.496-3 % | 19,00-22 % |
| 12043 Berlin-Neukölln | 8.433-15 % | 7.689-13 % | 23,17-5 % |
| 10369 Berlin-Lichtenberg | 8.867-11 % | 7.904-10 % | 10,94-55 % |
| 12059 Berlin-Neukölln | 8.778-12 % | 7.889-10 % | 25,44+5 % |
| 12053 Berlin-Neukölln | 8.867-11 % | 7.993-9 % | 17,50-28 % |
| 12435 Berlin-Treptow-Köpenick | 9.400-6 % | 8.230-6 % | 20,56-15 % |
| 10435 Berlin-Pankow | 11.400+14 % | 10.089+15 % | 24,61+1 % |
| 10119 Berlin-Mitte | 11.633+17 % | 10.252+17 % | 26,11+8 % |
* Neubau, 3 Räume, 90 m², 1. OG, durchschnittlich ausgebaut, Balkon vorhanden, gute Mikrolage, 1 TG-Platz. ** 450 m² Land, 135 m², freistehend, Neubau, durchschnittlich ausgebaut, gute Mikrolage, Dachgeschoss nicht ausgebaut. *** 3-Raum-Wohnung, 90 m², Neubau, im 1. OG, durchschn. ausgebaut, Balkon vorhanden, Hülle isoliert, durchschn. Mikrolage. Quelle: Angebotsdaten aus Immobilienportalen, Modellierungen Fahrländer Partner. Datenstand: 30. Juni 2026.
02 —Mieten · Postleitzahl 10243
Mietpreise Wohnen in Friedrichshain-Kreuzberg
| Kategorie (Neubau) | EUR/m² (nettokalt) | Monatsmiete (ca.) |
|---|---|---|
| 2-Zimmer (65 m²) | 24,80 | 1.612 EUR |
| 3-Zimmer (90 m²) | 24,30 | 2.187 EUR |
Neubau vs. Bestand (Postleitzahl 10243)
Der Großteil des Marktes in Friedrichshain-Kreuzberg ist Bestand (langjährige Objekte, Baujahr vor rund 40 Jahren, Zustand intakt-gut) — im Schnitt rund 22 % günstiger als Neubau. Die genauen Preise je Kategorie stehen in der Tabelle unter dem Diagramm.
| Kategorie | Neubau | Bestand |
|---|---|---|
| 2 Zimmer | 24,80 EUR/m²·Mt | 19,30 EUR/m²·Mt |
| 3 Zimmer | 24,30 EUR/m²·Mt | 18,80 EUR/m²·Mt |
| 4 Zimmer | 23,90 EUR/m²·Mt | 18,60 EUR/m²·Mt |
03 —Wertentwicklung
Wertentwicklung & Erschwinglichkeit in Friedrichshain-Kreuzberg
Wertentwicklung ETW (5 J.)
+17,9 %
Deutschland +15,2 %
Mietentwicklung (5 J.)
+32,3 %
Deutschland +24,8 %
Wertentwicklung ETW (1 J.)
-4,4 %
Erschwinglichkeit
16,06 Jahre
Postleitzahl 10243 · Deutschland 6,61 · Kaufpreis ÷ Jahreseinkommen
Wertentwicklung: Fahrländer-Preisindizes auf Ebene der kreisfreien Stadt/des Kreises. Erschwinglichkeit: mittlerer Kaufpreis für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser geteilt durch die Kaufkraft eines Haushalts pro Jahr.
Preisentwicklung Eigentumswohnungen
Indexierter Preisverlauf seit Q1 2019 (= 100) für Berlin (gesamt) im Vergleich zu Deutschland (Neubau, Referenzobjekt 115 m²). Bis Q2 2026 ist der Index vor Ort um rund 38 % gestiegen (Deutschland 34 %). Der lokale Höchststand lag bei 145,0 (Q1 2025) — seither leicht rückläufig. Hinweis: Der lokale Index liegt für Berlin nur gesamtstädtisch vor — er gilt für ganz Berlin, nicht speziell für Friedrichshain-Kreuzberg.
| Zeitpunkt | Vor Ort | Deutschland |
|---|---|---|
| Q1 2019 | 100,0 | 100,0 |
| Q1 2020 | 105,4 | 105,6 |
| Q1 2021 | 114,2 | 112,0 |
| Q1 2022 | 129,6 | 127,9 |
| Q1 2023 | 134,4 | 127,0 |
| Q1 2024 | 140,2 | 130,3 |
| Q1 2025 | 145,0 | 136,2 |
| Q2 2025 · Höchststand | 144,2 | 136,5 |
| Q1 2026 | 140,0 | 136,3 |
| Q2 2026 | 137,8 | 134,3 |
Preisentwicklung Friedrichshain-Kreuzberg seit 2019
| Jahr | Veränderung zum Vorjahr |
|---|---|
| 2020 | +6,6 % |
| 2021 | +12,1 % |
| 2022 | +8,0 % |
| 2023 | +2,5 % |
| 2024 | +4,2 % |
| 2025 | -1,7 % |
| 2026 (bis Q2) | -2,5 % |
Die Tabelle beginnt 2020, weil 2019 als Indexbasis dient. Je Kalenderjahr wird Q4 mit Q4 verglichen; fehlt Q4, zählt der letzte verfügbare Quartalswert. Die Kennzahl ist ein Indexvergleich, keine zurückgerechnete Preisangabe in EUR/m².
Fahrländer-Rate Eigentumswohnungen: -4,4 % in 1 Jahr · +17,9 % in 5 Jahren.
04 —Lage & Erreichbarkeit
Lage & Erreichbarkeit in Friedrichshain-Kreuzberg
Wie schnell ist man von Friedrichshain-Kreuzberg aus an wichtigen Orten? Kurze Wege stehen für hohe Wohn- und Standortqualität — hier im Vergleich zum Bundesschnitt.
ÖV-Haltestelle
207 m
Ø Deutschland 430 m
Supermarkt
306 m
Ø Deutschland 979 m
Hausarzt
326 m
Ø Deutschland 1.136 m
Grundschule
459 m
Ø Deutschland 996 m
ICE-Bahnhof
9 min
Ø Deutschland 18 min
Flughafen
24 min
Ø Deutschland 42 min
Kaufkraft pro Kopf
Index 95
29.704 EUR · 5 % unter Ø DE
Leerstandsquote
2,0 %
Ø Deutschland 4,5 % · knapper Markt
Erreichbarkeit: durchschnittliche Pkw-Fahrzeit (Min.) bzw. Distanz (m) zur nächsten Einrichtung, auf Ebene der Stadt bzw. des Landkreises (Quelle BBSR / Fahrländer Partner). Leerstand: Zensus 2022 — ein niedriger Wert zeigt einen angespannten Wohnungsmarkt an. Kaufkraft pro Einwohner: NIQ Geomarketing (Index Deutschland = 100).
05 —Soziodemografie
Soziodemografische Daten Friedrichshain-Kreuzberg
Einwohner
292.789
Haushalte
152.414
Haushaltsgröße
1,92 Personen
Wanderungssaldo 2024
+27.107
Zuzüge 2024
186.222
Fortzüge 2024
159.115
Haushaltsstruktur nach Lebensphasen
Wie setzen sich die Haushalte in Berlin (gesamt) zusammen? Die Verteilung der Lebensphasen zeigt, welche Zielgruppen den Wohnungsmarkt prägen — größte Gruppe: Ältere Singles (26 %). Hinweis: Für Berlin liegen Lebensphasen-Daten nur gesamtstädtisch vor — diese Anteile gelten für ganz Berlin, nicht speziell für Friedrichshain-Kreuzberg.
- Junge Singles15 %
- Mittlere Singles15 %
- Ältere Singles26 %
- Junge Paare4 %
- Mittlere Paare3 %
- Ältere Paare9 %
- Familien mit Kindern15 %
- Einelternfamilien8 %
- Wohngemeinschaften5 %
| Lebensphase | Berlin (gesamt) | Ø Deutschland |
|---|---|---|
| Junge Singles | 15 % | 10 % |
| Mittlere Singles | 15 % | 10 % |
| Ältere Singles | 26 % | 24 % |
| Junge Paare | 4 % | 5 % |
| Mittlere Paare | 3 % | 4 % |
| Ältere Paare | 9 % | 16 % |
| Familien mit Kindern | 15 % | 21 % |
| Einelternfamilien | 8 % | 7 % |
| Wohngemeinschaften | 5 % | 3 % |
Anteile gerundet; die Summe kann von 100 % abweichen.
Bevölkerungsprognose bis 2040
Indexierte Bevölkerungsentwicklung seit 2017 (= 100) für Friedrichshain-Kreuzberg im Vergleich zu Deutschland, inklusive der amtlichen Raumordnungsprognose des BBSR bis 2040. Bis 2025 lag der Wert bei 103,1; bis 2040 erwartet die Prognose einen Anstieg auf 108,1 — das entspricht +8,1 % gegenüber 2017 (Deutschland +1,4 %). Der Prognosebereich ab dem letzten Ist-Jahr ist gestrichelt dargestellt; die Jahreswerte stehen in der Tabelle darunter.
| Jahr | Vor Ort | Deutschland |
|---|---|---|
| 2017 | 100,0 | 100,0 |
| 2018 | 101,8 | 100,1 |
| 2019 | 102,3 | 100,1 |
| 2020 | 102,0 | 99,9 |
| 2021 | 101,8 | 99,8 |
| 2022 | 103,3 | 101,2 |
| 2023 | 103,3 | 101,6 |
| 2024 | 103,0 | 101,8 |
| 2025 | 103,1 | 101,7 |
| 2030 · Prognose | 106,0 | 101,8 |
| 2040 · Prognose | 108,1 | 101,4 |
06 —Gewerbe
Gewerbemarkt Friedrichshain-Kreuzberg
| Nutzungsart | EUR/m² (monatl.) | EUR/m² (jährl.) |
|---|---|---|
| Büro | 29,67 | 356 |
| Einzelhandel | 26,17 | 314 |
Neubau, Grundausbau. Büro: 1. OG, durchschnittlicher Standard. Einzelhandel: EG, gute Verkaufslage.
Häufige Fragen zum Immobilienmarkt Friedrichshain-Kreuzberg
Wie haben sich die Immobilienpreise in Friedrichshain-Kreuzberg entwickelt?+
Fallen die Immobilienpreise in Friedrichshain-Kreuzberg 2026?+
Was kostet der Quadratmeter Wohnung/Haus in Friedrichshain-Kreuzberg?+
—Methodik
Datenquellen & Methodik
Die Marktdaten stammen aus dem Gemeindecheck Makrolage Wohnen und Gemeindecheck Makrolage Gewerbe von Fahrländer Partner.
- —Kaufpreise: Transaktionsdaten und Angebotsanalyse
- —Mietpreise: Angebotsmieten und Mietspiegeldaten
- —Soziodemografie: Statistische Ämter
Hinweis: Die Werte sind Durchschnitts- und Orientierungswerte. Der tatsächliche Wert einer Immobilie hängt von individuellen Faktoren wie Lage, Zustand, Ausstattung und Zuschnitt ab.
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Aktualisiert am: 02.10.2026 (Q3 2026) | Autor: Mustafa Korkmaz, DREHPUNKT Immobilien
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