—Marktbericht Wohnen
Immobilienpreise Spandau 2026
Bestand: 3-Raum-Eigentumswohnung 4.463 EUR/m², freistehendes Einfamilienhaus 4.778 EUR/m², 3-Raum-Miete 10,80 EUR/m²/Monat.
Neubau: 3-Raum-Eigentumswohnung 7.067 EUR/m², freistehendes Einfamilienhaus 6.030 EUR/m², 3-Raum-Miete 14,00 EUR/m²/Monat.
Marktwerte für ein Referenzobjekt in Berlin-Spandau (PLZ: 13597), Fahrländer Partner, Datenstand 30.06.2026. Angebotsportale mitteln inserierte Angebotspreise über die ganze Stadt; Fahrländer modelliert Marktwerte je Objekttyp und Lage.
Aktuelle Marktdaten, Preisentwicklung und Analyse
—Überblick
Marktübersicht Spandau
Der Preisindex für Eigentumswohnungen veränderte sich gegenüber dem Vorjahr um -4,4 %, über fünf Jahre um 17,9 %. Die Einordnung für Spandau verbindet Preisindex und Marktdaten; Angebotsportale mitteln Inserate für die ganze Stadt, während Fahrländer Marktwerte nach Objekttyp und Lage modelliert. Der Wanderungssaldo betrug 2024 +27.107.
01 —Kaufpreise · Postleitzahl 13597
Kaufpreise Wohnen in Spandau
Eigentumswohnungen (Neubau)
| Kategorie | EUR/m² | Gesamt (ca.) |
|---|---|---|
| 2-Zimmer (65 m²) | 7.123 | 463.000 EUR |
| 3-Zimmer (90 m²) | 7.067 | 636.000 EUR |
| 4-Zimmer (110 m²) | 7.036 | 774.000 EUR |
Einfamilienhäuser (Neubau)
| Kategorie | EUR/m² | Gesamt (ca.) |
|---|---|---|
| Freistehend (135 m² Wohnfläche, 450 m² Grundstück) | 6.030 | 814.000 EUR |
| Doppelhaushälfte (120 m² Wohnfläche, 370 m² Grundstück) | 5.992 | 719.000 EUR |
Neubau vs. Bestand (Postleitzahl 13597)
Der Großteil des Marktes in Spandau ist Bestand (langjährige Objekte, Baujahr vor rund 40 Jahren, Zustand intakt-gut) — im Schnitt rund 30 % günstiger als Neubau. Die genauen Preise je Kategorie stehen in der Tabelle unter dem Diagramm.
| Kategorie | Neubau | Bestand |
|---|---|---|
| 2-Zi ETW | 7.123 EUR/m² | 4.533 EUR/m² |
| 3-Zi ETW | 7.067 EUR/m² | 4.463 EUR/m² |
| 4-Zi ETW | 7.036 EUR/m² | 4.460 EUR/m² |
| Haus frei. | 6.030 EUR/m² | 4.778 EUR/m² |
| Doppelhaus | 5.992 EUR/m² | 4.742 EUR/m² |
Preise nach PLZ und Umland
Neubau-Referenz · Fahrländer Partner, Q3 2026
Neubaupreise im Vergleich
In den weiteren Gebieten (Postleitzahlen und Umland) liegen die Neubaupreise für Eigentumswohnungen zwischen 6.222 und 10.433 EUR/m², im Mittel 12,3 % über der Referenz 13597 Berlin-Spandau. Alle Werte stehen in der Tabelle darunter.
Referenz 13597 Berlin-Spandau
7.067
EUR/m²
Spanne weitere Gebiete
6.222–10.433
EUR/m²
Ø Abweichung zur Referenz
+12,3 %
20 Gebiete
13597 Berlin-Spandau · Eigentumswohnung: 7.067 EUR/m² (Referenz)
Werte in EUR/m²; die Balkenlänge zeigt den Anteil am höchsten Wert.
Alle Werte als Tabelle (ETW, EFH, Miete)
| Gebiet | ETW | EFH | Miete |
|---|---|---|---|
| 13597 Berlin-Spandau · Referenz | 7.067 | 6.030 | 14,00 |
| 14053 Berlin-Charlottenburg-Wilmersdorf | 9.111+29 % | 10.519+74 % | 16,94+21 % |
| 13585 Berlin-Spandau | 7.111+1 % | 7.104+18 % | 18,50+32 % |
| 13599 Berlin-Spandau | 7.500+6 % | 6.296+4 % | 12,67-10 % |
| 13595 Berlin-Spandau | 7.200+2 % | 8.348+38 % | 16,39+17 % |
| 14055 Berlin-Charlottenburg-Wilmersdorf | 8.778+24 % | 11.215+86 % | 19,44+39 % |
| 14052 Berlin-Charlottenburg-Wilmersdorf | 8.978+27 % | 11.044+83 % | 22,06+58 % |
| 13581 Berlin-Spandau | 6.222-12 % | 6.741+12 % | 16,22+16 % |
| 13583 Berlin-Spandau | 6.556-7 % | 6.333+5 % | 15,94+14 % |
| 14193 Berlin-Charlottenburg-Wilmersdorf | 10.433+48 % | 14.444+140 % | 22,22+59 % |
| 13629 Berlin-Spandau | 7.589+7 % | 6.341+5 % | 16,00+14 % |
| 14050 Berlin-Charlottenburg-Wilmersdorf | 9.378+33 % | 11.815+96 % | 20,83+49 % |
| 13593 Berlin-Spandau | 6.833-3 % | 6.504+8 % | 12,89-8 % |
| 13589 Berlin-Spandau | 6.267-11 % | 5.978-1 % | 13,72-2 % |
| 13587 Berlin-Spandau | 6.611-6 % | 6.785+13 % | 18,22+30 % |
| 13505 Berlin-Reinickendorf | 7.211+2 % | 6.519+8 % | 16,78+20 % |
| 14059 Berlin-Charlottenburg-Wilmersdorf | 8.989+27 % | 8.096+34 % | 20,72+48 % |
| 14057 Berlin-Charlottenburg-Wilmersdorf | 9.800+39 % | 8.748+45 % | 21,94+57 % |
| 13507 Berlin-Reinickendorf | 7.411+5 % | 7.348+22 % | 16,94+21 % |
| 10711 Berlin-Charlottenburg-Wilmersdorf | 10.267+45 % | 9.089+51 % | 23,50+68 % |
| 13591 Berlin-Spandau | 6.289-11 % | 5.733-5 % | 14,89+6 % |
* Neubau, 3 Räume, 90 m², 1. OG, durchschnittlich ausgebaut, Balkon vorhanden, gute Mikrolage, 1 TG-Platz. ** 450 m² Land, 135 m², freistehend, Neubau, durchschnittlich ausgebaut, gute Mikrolage, Dachgeschoss nicht ausgebaut. *** 3-Raum-Wohnung, 90 m², Neubau, im 1. OG, durchschn. ausgebaut, Balkon vorhanden, Hülle isoliert, durchschn. Mikrolage. Quelle: Angebotsdaten aus Immobilienportalen, Modellierungen Fahrländer Partner. Datenstand: 30. Juni 2026.
02 —Mieten · Postleitzahl 13597
Mietpreise Wohnen in Spandau
| Kategorie (Neubau) | EUR/m² (nettokalt) | Monatsmiete (ca.) |
|---|---|---|
| 2-Zimmer (65 m²) | 14,40 | 936 EUR |
| 3-Zimmer (90 m²) | 14,00 | 1.260 EUR |
Neubau vs. Bestand (Postleitzahl 13597)
Der Großteil des Marktes in Spandau ist Bestand (langjährige Objekte, Baujahr vor rund 40 Jahren, Zustand intakt-gut) — im Schnitt rund 23 % günstiger als Neubau. Die genauen Preise je Kategorie stehen in der Tabelle unter dem Diagramm.
| Kategorie | Neubau | Bestand |
|---|---|---|
| 2 Zimmer | 14,40 EUR/m²·Mt | 11,10 EUR/m²·Mt |
| 3 Zimmer | 14,00 EUR/m²·Mt | 10,80 EUR/m²·Mt |
| 4 Zimmer | 13,80 EUR/m²·Mt | 10,80 EUR/m²·Mt |
03 —Wertentwicklung
Wertentwicklung & Erschwinglichkeit in Spandau
Wertentwicklung ETW (5 J.)
+17,9 %
Deutschland +15,2 %
Mietentwicklung (5 J.)
+32,3 %
Deutschland +24,8 %
Wertentwicklung ETW (1 J.)
-4,4 %
Erschwinglichkeit
13,14 Jahre
Postleitzahl 13597 · Deutschland 6,61 · Kaufpreis ÷ Jahreseinkommen
Wertentwicklung: Fahrländer-Preisindizes auf Ebene der kreisfreien Stadt/des Kreises. Erschwinglichkeit: mittlerer Kaufpreis für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser geteilt durch die Kaufkraft eines Haushalts pro Jahr.
Preisentwicklung Eigentumswohnungen
Indexierter Preisverlauf seit Q1 2019 (= 100) für Berlin (gesamt) im Vergleich zu Deutschland (Neubau, Referenzobjekt 115 m²). Bis Q2 2026 ist der Index vor Ort um rund 38 % gestiegen (Deutschland 34 %). Der lokale Höchststand lag bei 145,0 (Q1 2025) — seither leicht rückläufig. Hinweis: Der lokale Index liegt für Berlin nur gesamtstädtisch vor — er gilt für ganz Berlin, nicht speziell für Spandau.
| Zeitpunkt | Vor Ort | Deutschland |
|---|---|---|
| Q1 2019 | 100,0 | 100,0 |
| Q1 2020 | 105,4 | 105,6 |
| Q1 2021 | 114,2 | 112,0 |
| Q1 2022 | 129,6 | 127,9 |
| Q1 2023 | 134,4 | 127,0 |
| Q1 2024 | 140,2 | 130,3 |
| Q1 2025 | 145,0 | 136,2 |
| Q2 2025 · Höchststand | 144,2 | 136,5 |
| Q1 2026 | 140,0 | 136,3 |
| Q2 2026 | 137,8 | 134,3 |
Preisentwicklung Spandau seit 2019
| Jahr | Veränderung zum Vorjahr |
|---|---|
| 2020 | +6,6 % |
| 2021 | +12,1 % |
| 2022 | +8,0 % |
| 2023 | +2,5 % |
| 2024 | +4,2 % |
| 2025 | -1,7 % |
| 2026 (bis Q2) | -2,5 % |
Die Tabelle beginnt 2020, weil 2019 als Indexbasis dient. Je Kalenderjahr wird Q4 mit Q4 verglichen; fehlt Q4, zählt der letzte verfügbare Quartalswert. Die Kennzahl ist ein Indexvergleich, keine zurückgerechnete Preisangabe in EUR/m².
Fahrländer-Rate Eigentumswohnungen: -4,4 % in 1 Jahr · +17,9 % in 5 Jahren.
04 —Lage & Erreichbarkeit
Lage & Erreichbarkeit in Spandau
Wie schnell ist man von Spandau aus an wichtigen Orten? Kurze Wege stehen für hohe Wohn- und Standortqualität — hier im Vergleich zum Bundesschnitt.
ÖV-Haltestelle
207 m
Ø Deutschland 430 m
Supermarkt
306 m
Ø Deutschland 979 m
Hausarzt
326 m
Ø Deutschland 1.136 m
Grundschule
459 m
Ø Deutschland 996 m
ICE-Bahnhof
9 min
Ø Deutschland 18 min
Flughafen
24 min
Ø Deutschland 42 min
Kaufkraft pro Kopf
Index 77
23.895 EUR · 23 % unter Ø DE
Leerstandsquote
2,0 %
Ø Deutschland 4,5 % · knapper Markt
Erreichbarkeit: durchschnittliche Pkw-Fahrzeit (Min.) bzw. Distanz (m) zur nächsten Einrichtung, auf Ebene der Stadt bzw. des Landkreises (Quelle BBSR / Fahrländer Partner). Leerstand: Zensus 2022 — ein niedriger Wert zeigt einen angespannten Wohnungsmarkt an. Kaufkraft pro Einwohner: NIQ Geomarketing (Index Deutschland = 100).
05 —Soziodemografie
Soziodemografische Daten Spandau
Einwohner
261.266
Haushalte
121.131
Haushaltsgröße
2,16 Personen
Wanderungssaldo 2024
+27.107
Zuzüge 2024
186.222
Fortzüge 2024
159.115
Haushaltsstruktur nach Lebensphasen
Wie setzen sich die Haushalte in Berlin (gesamt) zusammen? Die Verteilung der Lebensphasen zeigt, welche Zielgruppen den Wohnungsmarkt prägen — größte Gruppe: Ältere Singles (26 %). Hinweis: Für Berlin liegen Lebensphasen-Daten nur gesamtstädtisch vor — diese Anteile gelten für ganz Berlin, nicht speziell für Spandau.
- Junge Singles15 %
- Mittlere Singles15 %
- Ältere Singles26 %
- Junge Paare4 %
- Mittlere Paare3 %
- Ältere Paare9 %
- Familien mit Kindern15 %
- Einelternfamilien8 %
- Wohngemeinschaften5 %
| Lebensphase | Berlin (gesamt) | Ø Deutschland |
|---|---|---|
| Junge Singles | 15 % | 10 % |
| Mittlere Singles | 15 % | 10 % |
| Ältere Singles | 26 % | 24 % |
| Junge Paare | 4 % | 5 % |
| Mittlere Paare | 3 % | 4 % |
| Ältere Paare | 9 % | 16 % |
| Familien mit Kindern | 15 % | 21 % |
| Einelternfamilien | 8 % | 7 % |
| Wohngemeinschaften | 5 % | 3 % |
Anteile gerundet; die Summe kann von 100 % abweichen.
Bevölkerungsprognose bis 2040
Indexierte Bevölkerungsentwicklung seit 2017 (= 100) für Spandau im Vergleich zu Deutschland, inklusive der amtlichen Raumordnungsprognose des BBSR bis 2040. Bis 2025 lag der Wert bei 107,9; bis 2040 erwartet die Prognose einen Rückgang auf 107,8 — das entspricht +7,8 % gegenüber 2017 (Deutschland +1,4 %). Der Prognosebereich ab dem letzten Ist-Jahr ist gestrichelt dargestellt; die Jahreswerte stehen in der Tabelle darunter.
| Jahr | Vor Ort | Deutschland |
|---|---|---|
| 2017 | 100,0 | 100,0 |
| 2018 | 100,4 | 100,1 |
| 2019 | 101,3 | 100,1 |
| 2020 | 101,4 | 99,9 |
| 2021 | 102,2 | 99,8 |
| 2022 | 105,0 | 101,2 |
| 2023 | 106,2 | 101,6 |
| 2024 | 107,1 | 101,8 |
| 2025 | 107,9 | 101,7 |
| 2030 · Prognose | 107,4 | 101,8 |
| 2040 · Prognose | 107,8 | 101,4 |
06 —Gewerbe
Gewerbemarkt Spandau
| Nutzungsart | EUR/m² (monatl.) | EUR/m² (jährl.) |
|---|---|---|
| Büro | 19,00 | 228 |
| Einzelhandel | 28,83 | 346 |
Neubau, Grundausbau. Büro: 1. OG, durchschnittlicher Standard. Einzelhandel: EG, gute Verkaufslage.
Häufige Fragen zum Immobilienmarkt Spandau
Wie haben sich die Immobilienpreise in Spandau entwickelt?+
Fallen die Immobilienpreise in Spandau 2026?+
Was kostet der Quadratmeter Wohnung/Haus in Spandau?+
—Methodik
Datenquellen & Methodik
Die Marktdaten stammen aus dem Gemeindecheck Makrolage Wohnen und Gemeindecheck Makrolage Gewerbe von Fahrländer Partner.
- —Kaufpreise: Transaktionsdaten und Angebotsanalyse
- —Mietpreise: Angebotsmieten und Mietspiegeldaten
- —Soziodemografie: Statistische Ämter
Hinweis: Die Werte sind Durchschnitts- und Orientierungswerte. Der tatsächliche Wert einer Immobilie hängt von individuellen Faktoren wie Lage, Zustand, Ausstattung und Zuschnitt ab.
Aktualisiert am: 02.10.2026 (Q3 2026) | Autor: Mustafa Korkmaz, DREHPUNKT Immobilien
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