—Marktbericht Wohnen
Immobilienpreise Ettlingen 2026
Bestand: 3-Raum-Eigentumswohnung 4.100 EUR/m², freistehendes Einfamilienhaus 4.844 EUR/m², 3-Raum-Miete 12,70 EUR/m²/Monat.
Neubau: 3-Raum-Eigentumswohnung 6.500 EUR/m², freistehendes Einfamilienhaus 6.119 EUR/m², 3-Raum-Miete 16,30 EUR/m²/Monat.
Marktwerte für ein Referenzobjekt in Ettlingen, Fahrländer Partner, Datenstand 30.06.2026. Angebotsportale mitteln inserierte Angebotspreise über die ganze Stadt; Fahrländer modelliert Marktwerte je Objekttyp und Lage.
Aktuelle Marktdaten, Preisentwicklung und Analyse
—Überblick
Marktübersicht Ettlingen
Der Preisindex für Eigentumswohnungen veränderte sich gegenüber dem Vorjahr um -2,1 %, über fünf Jahre um 19,8 %. Die Einordnung für Ettlingen verbindet Preisindex und Marktdaten; Angebotsportale mitteln Inserate für die ganze Stadt, während Fahrländer Marktwerte nach Objekttyp und Lage modelliert. Der Wanderungssaldo betrug 2024 +193.
01 —Kaufpreise
Kaufpreise Wohnen in Ettlingen
Eigentumswohnungen (Neubau)
| Kategorie | EUR/m² | Gesamt (ca.) |
|---|---|---|
| 2-Zimmer (65 m²) | 6.538 | 425.000 EUR |
| 3-Zimmer (90 m²) | 6.500 | 585.000 EUR |
| 4-Zimmer (110 m²) | 6.491 | 714.000 EUR |
Einfamilienhäuser (Neubau)
| Kategorie | EUR/m² | Gesamt (ca.) |
|---|---|---|
| Freistehend (135 m² Wohnfläche, 450 m² Grundstück) | 6.119 | 826.000 EUR |
| Doppelhaushälfte (120 m² Wohnfläche, 370 m² Grundstück) | 6.075 | 729.000 EUR |
Neubau vs. Bestand
Der Großteil des Marktes in Ettlingen ist Bestand (langjährige Objekte, Baujahr vor rund 40 Jahren, Zustand intakt-gut) — im Schnitt rund 30 % günstiger als Neubau. Die genauen Preise je Kategorie stehen in der Tabelle unter dem Diagramm.
| Kategorie | Neubau | Bestand |
|---|---|---|
| 2-Zi ETW | 6.538 EUR/m² | 4.150 EUR/m² |
| 3-Zi ETW | 6.500 EUR/m² | 4.100 EUR/m² |
| 4-Zi ETW | 6.491 EUR/m² | 4.100 EUR/m² |
| Haus frei. | 6.119 EUR/m² | 4.844 EUR/m² |
| Doppelhaus | 6.075 EUR/m² | 4.808 EUR/m² |
Preise nach PLZ und Umland
Neubau-Referenz · Fahrländer Partner, Q3 2026
Neubaupreise im Vergleich
In den weiteren Gebieten (Postleitzahlen und Umland) liegen die Neubaupreise für Eigentumswohnungen zwischen 5.078 und 7.500 EUR/m², im Mittel 3,4 % unter der Referenz Ettlingen. Alle Werte stehen in der Tabelle darunter.
Referenz Ettlingen
6.500
EUR/m²
Spanne weitere Gebiete
5.078–7.500
EUR/m²
Ø Abweichung zur Referenz
-3,3 %
20 Gebiete
Ettlingen · Eigentumswohnung: 6.500 EUR/m² (Referenz)
Werte in EUR/m²; die Balkenlänge zeigt den Anteil am höchsten Wert.
Alle Werte als Tabelle (ETW, EFH, Miete)
| Gebiet | ETW | EFH | Miete |
|---|---|---|---|
| Ettlingen · Referenz | 6.500 | 6.119 | 16,30 |
| 76199 Karlsruhe | 6.4890 % | 8.481+39 % | 15,44-5 % |
| Waldbronn | 5.478-16 % | 5.126-16 % | 14,17-13 % |
| 76135 Karlsruhe | 7.256+12 % | 6.800+11 % | 16,67+3 % |
| Malsch | 5.444-16 % | 5.052-17 % | 13,78-15 % |
| 76137 Karlsruhe | 7.500+15 % | 6.770+11 % | 16,39+1 % |
| 76228 Karlsruhe | 6.067-7 % | 6.059-1 % | 14,00-14 % |
| Marxzell | 5.289-19 % | 4.733-23 % | 12,33-24 % |
| 76133 Karlsruhe | 7.378+14 % | 9.963+63 % | 17,11+5 % |
| 76227 Karlsruhe | 6.944+7 % | 8.467+38 % | 15,67-3 % |
| 76185 Karlsruhe | 7.100+9 % | 7.119+16 % | 16,00-1 % |
| Rheinstetten | 5.678-13 % | 5.748-6 % | 14,17-13 % |
| Karlsbad | 5.467-16 % | 5.030-18 % | 13,61-16 % |
| 76189 Karlsruhe | 6.567+1 % | 6.1410 % | 14,72-9 % |
| 76139 Karlsruhe | 6.467-1 % | 7.585+24 % | 15,67-3 % |
| 76131 Karlsruhe | 7.256+12 % | 6.844+12 % | 17,11+5 % |
| Durmersheim | 5.078-22 % | 4.770-22 % | 14,06-13 % |
| 76149 Karlsruhe | 6.389-2 % | 6.667+9 % | 15,94-2 % |
| Gaggenau | 5.111-21 % | 4.696-23 % | 13,06-20 % |
| 76229 Karlsruhe | 6.011-8 % | 6.281+3 % | 15,28-6 % |
| 76187 Karlsruhe | 6.756+4 % | 6.430+5 % | 15,44-5 % |
* Neubau, 3 Räume, 90 m², 1. OG, durchschnittlich ausgebaut, Balkon vorhanden, gute Mikrolage, 1 TG-Platz. ** 450 m² Land, 135 m², freistehend, Neubau, durchschnittlich ausgebaut, gute Mikrolage, Dachgeschoss nicht ausgebaut. *** 3-Raum-Wohnung, 90 m², Neubau, im 1. OG, durchschn. ausgebaut, Balkon vorhanden, Hülle isoliert, durchschn. Mikrolage. Quelle: Angebotsdaten aus Immobilienportalen, Modellierungen Fahrländer Partner. Datenstand: 30. Juni 2026.
02 —Mieten
Mietpreise Wohnen in Ettlingen
| Kategorie (Neubau) | EUR/m² (nettokalt) | Monatsmiete (ca.) |
|---|---|---|
| 2-Zimmer (65 m²) | 16,70 | 1.086 EUR |
| 3-Zimmer (90 m²) | 16,30 | 1.467 EUR |
Neubau vs. Bestand
Der Großteil des Marktes in Ettlingen ist Bestand (langjährige Objekte, Baujahr vor rund 40 Jahren, Zustand intakt-gut) — im Schnitt rund 22 % günstiger als Neubau. Die genauen Preise je Kategorie stehen in der Tabelle unter dem Diagramm.
| Kategorie | Neubau | Bestand |
|---|---|---|
| 2 Zimmer | 16,70 EUR/m²·Mt | 12,90 EUR/m²·Mt |
| 3 Zimmer | 16,30 EUR/m²·Mt | 12,70 EUR/m²·Mt |
| 4 Zimmer | 16,00 EUR/m²·Mt | 12,40 EUR/m²·Mt |
03 —Wertentwicklung
Wertentwicklung & Erschwinglichkeit in Ettlingen
Wertentwicklung ETW (5 J.)
+19,8 %
Deutschland +15,2 %
Mietentwicklung (5 J.)
+24,9 %
Deutschland +24,8 %
Wertentwicklung ETW (1 J.)
-2,1 %
Erschwinglichkeit
8,40 Jahre
Deutschland 6,61 · Kaufpreis ÷ Jahreseinkommen
Wertentwicklung: Fahrländer-Preisindizes auf Ebene der kreisfreien Stadt/des Kreises. Erschwinglichkeit: mittlerer Kaufpreis für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser geteilt durch die Kaufkraft eines Haushalts pro Jahr.
Preisentwicklung Eigentumswohnungen
Indexierter Preisverlauf seit Q1 2019 (= 100) für den Landkreis Karlsruhe im Vergleich zu Deutschland (Neubau, Referenzobjekt 115 m²). Bis Q2 2026 ist der Index vor Ort um rund 41 % gestiegen (Deutschland 34 %). Der lokale Höchststand lag bei 144,0 (Q2 2025) — seither leicht rückläufig. Den genauen Wert je Quartal zeigt das Diagramm beim Überfahren; die Jahreswerte stehen in der Tabelle darunter.
| Zeitpunkt | Vor Ort | Deutschland |
|---|---|---|
| Q1 2019 | 100,0 | 100,0 |
| Q1 2020 | 107,1 | 105,6 |
| Q1 2021 | 115,1 | 112,0 |
| Q1 2022 | 130,5 | 127,9 |
| Q1 2023 | 131,9 | 127,0 |
| Q1 2024 | 134,8 | 130,3 |
| Q1 2025 | 142,4 | 136,2 |
| Q2 2025 · Höchststand | 144,0 | 136,5 |
| Q1 2026 | 141,7 | 136,3 |
| Q2 2026 | 141,0 | 134,3 |
Preisentwicklung Ettlingen seit 2019
| Jahr | Veränderung zum Vorjahr |
|---|---|
| 2020 | +5,7 % |
| 2021 | +12,8 % |
| 2022 | +5,1 % |
| 2023 | +0,5 % |
| 2024 | +5,9 % |
| 2025 | +1,0 % |
| 2026 (bis Q2) | -1,0 % |
Die Tabelle beginnt 2020, weil 2019 als Indexbasis dient. Je Kalenderjahr wird Q4 mit Q4 verglichen; fehlt Q4, zählt der letzte verfügbare Quartalswert. Die Kennzahl ist ein Indexvergleich, keine zurückgerechnete Preisangabe in EUR/m².
Fahrländer-Rate Eigentumswohnungen: -2,1 % in 1 Jahr · +19,8 % in 5 Jahren.
04 —Lage & Erreichbarkeit
Lage & Erreichbarkeit in Ettlingen
Wie schnell ist man von Ettlingen aus an wichtigen Orten? Kurze Wege stehen für hohe Wohn- und Standortqualität — hier im Vergleich zum Bundesschnitt.
ÖV-Haltestelle
228 m
Ø Deutschland 430 m
Supermarkt
504 m
Ø Deutschland 979 m
Hausarzt
583 m
Ø Deutschland 1.136 m
Grundschule
504 m
Ø Deutschland 996 m
ICE-Bahnhof
12 min
Ø Deutschland 18 min
Flughafen
26 min
Ø Deutschland 42 min
Kaufkraft pro Kopf
Index 121
37.629 EUR · 21 % über Ø DE
Leerstandsquote
4,0 %
Ø Deutschland 4,5 % · knapper Markt
Erreichbarkeit: durchschnittliche Pkw-Fahrzeit (Min.) bzw. Distanz (m) zur nächsten Einrichtung, auf Ebene der Stadt bzw. des Landkreises (Quelle BBSR / Fahrländer Partner). Leerstand: Zensus 2022 — ein niedriger Wert zeigt einen angespannten Wohnungsmarkt an. Kaufkraft pro Einwohner: NIQ Geomarketing (Index Deutschland = 100).
05 —Soziodemografie
Soziodemografische Daten Ettlingen
Einwohner
38.557
Haushalte
20.595
Haushaltsgröße
1,87 Personen
Wanderungssaldo 2024
+193
Zuzüge 2024
2.123
Fortzüge 2024
1.930
Haushaltsstruktur nach Lebensphasen
Wie setzen sich die Haushalte in Ettlingen zusammen? Die Verteilung der Lebensphasen zeigt, welche Zielgruppen den Wohnungsmarkt prägen — größte Gruppe: Ältere Singles (26 %). Die genauen Anteile (mit Vergleich zum Bundesschnitt) stehen in der Tabelle unter dem Diagramm.
- Junge Singles7 %
- Mittlere Singles9 %
- Ältere Singles26 %
- Junge Paare4 %
- Mittlere Paare4 %
- Ältere Paare20 %
- Familien mit Kindern21 %
- Einelternfamilien6 %
- Wohngemeinschaften2 %
| Lebensphase | Ettlingen | Ø Deutschland |
|---|---|---|
| Junge Singles | 7 % | 10 % |
| Mittlere Singles | 9 % | 10 % |
| Ältere Singles | 26 % | 24 % |
| Junge Paare | 4 % | 5 % |
| Mittlere Paare | 4 % | 4 % |
| Ältere Paare | 20 % | 16 % |
| Familien mit Kindern | 21 % | 21 % |
| Einelternfamilien | 6 % | 7 % |
| Wohngemeinschaften | 2 % | 3 % |
Anteile gerundet; die Summe kann von 100 % abweichen.
Bevölkerungsprognose bis 2040
Indexierte Bevölkerungsentwicklung seit 2017 (= 100) für Ettlingen im Vergleich zu Deutschland, inklusive der amtlichen Raumordnungsprognose des BBSR bis 2040. Bis 2025 lag der Wert bei 103,2; bis 2040 erwartet die Prognose einen Anstieg auf 105,1 — das entspricht +5,1 % gegenüber 2017 (Deutschland +1,4 %). Hinweis: Die amtliche Bevölkerungsprognose liegt für Ettlingen nur auf Kreisebene vor — sie gilt für den gesamten Landkreis Karlsruhe, nicht speziell für Ettlingen.
| Jahr | Vor Ort | Deutschland |
|---|---|---|
| 2017 | 100,0 | 100,0 |
| 2018 | 100,3 | 100,1 |
| 2019 | 100,4 | 100,1 |
| 2020 | 100,8 | 99,9 |
| 2021 | 101,1 | 99,8 |
| 2022 | 102,6 | 101,2 |
| 2023 | 103,0 | 101,6 |
| 2024 | 103,2 | 101,8 |
| 2025 | 103,2 | 101,7 |
| 2030 · Prognose | 104,3 | 101,8 |
| 2040 · Prognose | 105,1 | 101,4 |
06 —Gewerbe
Gewerbemarkt Ettlingen
| Nutzungsart | EUR/m² (monatl.) | EUR/m² (jährl.) |
|---|---|---|
| Büro | 13,17 | 158 |
| Einzelhandel | 11,83 | 142 |
Neubau, Grundausbau. Büro: 1. OG, durchschnittlicher Standard. Einzelhandel: EG, gute Verkaufslage.
Häufige Fragen zum Immobilienmarkt Ettlingen
Wie haben sich die Immobilienpreise in Ettlingen entwickelt?+
Fallen die Immobilienpreise in Ettlingen 2026?+
Was kostet der Quadratmeter Wohnung/Haus in Ettlingen?+
—Methodik
Datenquellen & Methodik
Die Marktdaten stammen aus dem Gemeindecheck Makrolage Wohnen und Gemeindecheck Makrolage Gewerbe von Fahrländer Partner.
- —Kaufpreise: Transaktionsdaten und Angebotsanalyse
- —Mietpreise: Angebotsmieten und Mietspiegeldaten
- —Soziodemografie: Statistische Ämter
Hinweis: Die Werte sind Durchschnitts- und Orientierungswerte. Der tatsächliche Wert einer Immobilie hängt von individuellen Faktoren wie Lage, Zustand, Ausstattung und Zuschnitt ab.
Aktualisiert am: 02.10.2026 (Q3 2026) | Autor: Mustafa Korkmaz, DREHPUNKT Immobilien
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