—Marktbericht Wohnen
Immobilienpreise Heidelberg 2026
Bestand: 3-Raum-Eigentumswohnung 5.650 EUR/m², freistehendes Einfamilienhaus 8.089 EUR/m², 3-Raum-Miete 15,00 EUR/m²/Monat.
Neubau: 3-Raum-Eigentumswohnung 8.956 EUR/m², freistehendes Einfamilienhaus 10.230 EUR/m², 3-Raum-Miete 19,30 EUR/m²/Monat.
Marktwerte für ein Referenzobjekt in Heidelberg (PLZ: 69115), Fahrländer Partner, Datenstand 30.06.2026. Angebotsportale mitteln inserierte Angebotspreise über die ganze Stadt; Fahrländer modelliert Marktwerte je Objekttyp und Lage.
Aktuelle Marktdaten, Preisentwicklung und Analyse
—Überblick
Marktübersicht Heidelberg
Der Preisindex für Eigentumswohnungen veränderte sich gegenüber dem Vorjahr um 0,4 %, über fünf Jahre um 25,4 %. Die Einordnung für Heidelberg verbindet Preisindex und Marktdaten; Angebotsportale mitteln Inserate für die ganze Stadt, während Fahrländer Marktwerte nach Objekttyp und Lage modelliert. Der Wanderungssaldo betrug 2024 +565.
01 —Kaufpreise · Postleitzahl 69115
Kaufpreise Wohnen in Heidelberg
Eigentumswohnungen (Neubau)
| Kategorie | EUR/m² | Gesamt (ca.) |
|---|---|---|
| 2-Zimmer (65 m²) | 9.015 | 586.000 EUR |
| 3-Zimmer (90 m²) | 8.956 | 806.000 EUR |
| 4-Zimmer (110 m²) | 8.936 | 983.000 EUR |
Einfamilienhäuser (Neubau)
| Kategorie | EUR/m² | Gesamt (ca.) |
|---|---|---|
| Freistehend (135 m² Wohnfläche, 450 m² Grundstück) | 10.230 | 1.381.000 EUR |
| Doppelhaushälfte (120 m² Wohnfläche, 370 m² Grundstück) | 10.150 | 1.218.000 EUR |
Neubau vs. Bestand (Postleitzahl 69115)
Der Großteil des Marktes in Heidelberg ist Bestand (langjährige Objekte, Baujahr vor rund 40 Jahren, Zustand intakt-gut) — im Schnitt rund 30 % günstiger als Neubau. Die genauen Preise je Kategorie stehen in der Tabelle unter dem Diagramm.
| Kategorie | Neubau | Bestand |
|---|---|---|
| 2-Zi ETW | 9.015 EUR/m² | 5.717 EUR/m² |
| 3-Zi ETW | 8.956 EUR/m² | 5.650 EUR/m² |
| 4-Zi ETW | 8.936 EUR/m² | 5.640 EUR/m² |
| Haus frei. | 10.230 EUR/m² | 8.089 EUR/m² |
| Doppelhaus | 10.150 EUR/m² | 8.025 EUR/m² |
Preise nach PLZ und Umland
Neubau-Referenz · Fahrländer Partner, Q3 2026
Neubaupreise im Vergleich
In den weiteren Gebieten (Postleitzahlen und Umland) liegen die Neubaupreise für Eigentumswohnungen zwischen 4.222 und 10.867 EUR/m², im Mittel 25,5 % unter der Referenz 69115 Heidelberg. Alle Werte stehen in der Tabelle darunter.
Referenz 69115 Heidelberg
8.956
EUR/m²
Spanne weitere Gebiete
4.222–10.867
EUR/m²
Ø Abweichung zur Referenz
-25,4 %
20 Gebiete
69115 Heidelberg · Eigentumswohnung: 8.956 EUR/m² (Referenz)
Werte in EUR/m²; die Balkenlänge zeigt den Anteil am höchsten Wert.
Alle Werte als Tabelle (ETW, EFH, Miete)
| Gebiet | ETW | EFH | Miete |
|---|---|---|---|
| 69115 Heidelberg · Referenz | 8.956 | 10.230 | 19,30 |
| 69120 Heidelberg | 10.678+19 % | 17.289+69 % | 20,72+7 % |
| 69121 Heidelberg | 9.300+4 % | 12.119+18 % | 19,330 % |
| 69126 Heidelberg | 6.767-24 % | 7.037-31 % | 17,39-10 % |
| 69124 Heidelberg | 7.156-20 % | 6.519-36 % | 15,94-18 % |
| 69117 Heidelberg | 10.867+21 % | 13.815+35 % | 20,56+6 % |
| Dossenheim | 6.833-24 % | 6.956-32 % | 16,11-17 % |
| Eppelheim | 6.033-33 % | 6.141-40 % | 15,56-20 % |
| 69123 Heidelberg | 7.156-20 % | 7.356-28 % | 16,56-14 % |
| Leimen | 5.733-36 % | 5.830-43 % | 15,56-20 % |
| Gaiberg | 4.222-53 % | 5.378-47 % | 14,06-27 % |
| Sandhausen | 5.922-34 % | 5.756-44 % | 14,89-23 % |
| Schriesheim | 5.711-36 % | 5.481-46 % | 14,17-27 % |
| 69118 Heidelberg | 6.789-24 % | 6.644-35 % | 15,67-19 % |
| Plankstadt | 5.811-35 % | 5.830-43 % | 14,00-28 % |
| Nußloch | 5.578-38 % | 5.630-45 % | 14,33-26 % |
| Edingen-Neckarhausen | 6.289-30 % | 5.489-46 % | 15,44-20 % |
| Oftersheim | 5.589-38 % | 5.415-47 % | 14,61-24 % |
| Ladenburg | 6.744-25 % | 6.281-39 % | 15,17-22 % |
| Hirschberg an der Bergstraße | 5.733-36 % | 6.422-37 % | 14,72-24 % |
| Bammental | 4.722-47 % | 5.030-51 % | 12,78-34 % |
* Neubau, 3 Räume, 90 m², 1. OG, durchschnittlich ausgebaut, Balkon vorhanden, gute Mikrolage, 1 TG-Platz. ** 450 m² Land, 135 m², freistehend, Neubau, durchschnittlich ausgebaut, gute Mikrolage, Dachgeschoss nicht ausgebaut. *** 3-Raum-Wohnung, 90 m², Neubau, im 1. OG, durchschn. ausgebaut, Balkon vorhanden, Hülle isoliert, durchschn. Mikrolage. Quelle: Angebotsdaten aus Immobilienportalen, Modellierungen Fahrländer Partner. Datenstand: 30. Juni 2026.
02 —Mieten · Postleitzahl 69115
Mietpreise Wohnen in Heidelberg
| Kategorie (Neubau) | EUR/m² (nettokalt) | Monatsmiete (ca.) |
|---|---|---|
| 2-Zimmer (65 m²) | 19,80 | 1.287 EUR |
| 3-Zimmer (90 m²) | 19,30 | 1.737 EUR |
Neubau vs. Bestand (Postleitzahl 69115)
Der Großteil des Marktes in Heidelberg ist Bestand (langjährige Objekte, Baujahr vor rund 40 Jahren, Zustand intakt-gut) — im Schnitt rund 22 % günstiger als Neubau. Die genauen Preise je Kategorie stehen in der Tabelle unter dem Diagramm.
| Kategorie | Neubau | Bestand |
|---|---|---|
| 2 Zimmer | 19,80 EUR/m²·Mt | 15,40 EUR/m²·Mt |
| 3 Zimmer | 19,30 EUR/m²·Mt | 15,00 EUR/m²·Mt |
| 4 Zimmer | 19,10 EUR/m²·Mt | 14,80 EUR/m²·Mt |
03 —Wertentwicklung
Wertentwicklung & Erschwinglichkeit in Heidelberg
Wertentwicklung ETW (5 J.)
+25,4 %
Deutschland +15,2 %
Mietentwicklung (5 J.)
+17,6 %
Deutschland +24,8 %
Wertentwicklung ETW (1 J.)
+0,4 %
Erschwinglichkeit
16,38 Jahre
Deutschland 6,61 · Kaufpreis ÷ Jahreseinkommen
Wertentwicklung: Fahrländer-Preisindizes auf Ebene der kreisfreien Stadt/des Kreises. Erschwinglichkeit: mittlerer Kaufpreis für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser geteilt durch die Kaufkraft eines Haushalts pro Jahr.
Preisentwicklung Eigentumswohnungen
Indexierter Preisverlauf seit Q1 2019 (= 100) für Heidelberg im Vergleich zu Deutschland (Neubau, Referenzobjekt 115 m²). Bis Q2 2026 ist der Index vor Ort um rund 56 % gestiegen (Deutschland 34 %). Der lokale Höchststand lag bei 156,6 (Q3 2025) — seither leicht rückläufig. Den genauen Wert je Quartal zeigt das Diagramm beim Überfahren; die Jahreswerte stehen in der Tabelle darunter.
| Zeitpunkt | Vor Ort | Deutschland |
|---|---|---|
| Q1 2019 | 100,0 | 100,0 |
| Q1 2020 | 110,5 | 105,6 |
| Q1 2021 | 118,9 | 112,0 |
| Q1 2022 | 139,7 | 127,9 |
| Q1 2023 | 134,5 | 127,0 |
| Q1 2024 | 143,1 | 130,3 |
| Q1 2025 | 154,9 | 136,2 |
| Q2 2025 · Höchststand | 155,7 | 136,5 |
| Q3 2025 · Höchststand | 156,6 | 136,1 |
| Q1 2026 | 156,1 | 136,3 |
| Q2 2026 | 156,4 | 134,3 |
Preisentwicklung Heidelberg seit 2019
| Jahr | Veränderung zum Vorjahr |
|---|---|
| 2020 | +7,4 % |
| 2021 | +17,2 % |
| 2022 | +2,9 % |
| 2023 | +0,7 % |
| 2024 | +10,1 % |
| 2025 | +0,4 % |
| 2026 (bis Q2) | +0,4 % |
Die Tabelle beginnt 2020, weil 2019 als Indexbasis dient. Je Kalenderjahr wird Q4 mit Q4 verglichen; fehlt Q4, zählt der letzte verfügbare Quartalswert. Die Kennzahl ist ein Indexvergleich, keine zurückgerechnete Preisangabe in EUR/m².
Fahrländer-Rate Eigentumswohnungen: +0,4 % in 1 Jahr · +25,4 % in 5 Jahren.
04 —Lage & Erreichbarkeit
Lage & Erreichbarkeit in Heidelberg
Wie schnell ist man von Heidelberg aus an wichtigen Orten? Kurze Wege stehen für hohe Wohn- und Standortqualität — hier im Vergleich zum Bundesschnitt.
ÖV-Haltestelle
181 m
Ø Deutschland 430 m
Supermarkt
404 m
Ø Deutschland 979 m
Hausarzt
326 m
Ø Deutschland 1.136 m
Grundschule
453 m
Ø Deutschland 996 m
ICE-Bahnhof
6 min
Ø Deutschland 18 min
Flughafen
53 min
Ø Deutschland 42 min
Kaufkraft pro Kopf
Index 95
29.776 EUR · 5 % unter Ø DE
Leerstandsquote
3,6 %
Ø Deutschland 4,5 % · knapper Markt
Erreichbarkeit: durchschnittliche Pkw-Fahrzeit (Min.) bzw. Distanz (m) zur nächsten Einrichtung, auf Ebene der Stadt bzw. des Landkreises (Quelle BBSR / Fahrländer Partner). Leerstand: Zensus 2022 — ein niedriger Wert zeigt einen angespannten Wohnungsmarkt an. Kaufkraft pro Einwohner: NIQ Geomarketing (Index Deutschland = 100).
05 —Soziodemografie
Soziodemografische Daten Heidelberg
Einwohner
156.092
Haushalte
86.144
Haushaltsgröße
1,81 Personen
Wanderungssaldo 2024
+565
Zuzüge 2024
26.487
Fortzüge 2024
25.922
Haushaltsstruktur nach Lebensphasen
Wie setzen sich die Haushalte in Heidelberg zusammen? Die Verteilung der Lebensphasen zeigt, welche Zielgruppen den Wohnungsmarkt prägen — größte Gruppe: Junge Singles (20 %). Die genauen Anteile (mit Vergleich zum Bundesschnitt) stehen in der Tabelle unter dem Diagramm.
- Junge Singles20 %
- Mittlere Singles11 %
- Ältere Singles19 %
- Junge Paare8 %
- Mittlere Paare4 %
- Ältere Paare9 %
- Familien mit Kindern17 %
- Einelternfamilien5 %
- Wohngemeinschaften7 %
| Lebensphase | Heidelberg | Ø Deutschland |
|---|---|---|
| Junge Singles | 20 % | 10 % |
| Mittlere Singles | 11 % | 10 % |
| Ältere Singles | 19 % | 24 % |
| Junge Paare | 8 % | 5 % |
| Mittlere Paare | 4 % | 4 % |
| Ältere Paare | 9 % | 16 % |
| Familien mit Kindern | 17 % | 21 % |
| Einelternfamilien | 5 % | 7 % |
| Wohngemeinschaften | 7 % | 3 % |
Anteile gerundet; die Summe kann von 100 % abweichen.
Bevölkerungsprognose bis 2040
Indexierte Bevölkerungsentwicklung seit 2017 (= 100) für Heidelberg im Vergleich zu Deutschland, inklusive der amtlichen Raumordnungsprognose des BBSR bis 2040. Bis 2025 lag der Wert bei 100,8; bis 2040 erwartet die Prognose einen Anstieg auf 103,0 — das entspricht +3,0 % gegenüber 2017 (Deutschland +1,4 %). Der Prognosebereich ab dem letzten Ist-Jahr ist gestrichelt dargestellt; die Jahreswerte stehen in der Tabelle darunter.
| Jahr | Vor Ort | Deutschland |
|---|---|---|
| 2017 | 100,0 | 100,0 |
| 2018 | 99,4 | 100,1 |
| 2019 | 99,8 | 100,1 |
| 2020 | 97,8 | 99,9 |
| 2021 | 97,9 | 99,8 |
| 2022 | 99,8 | 101,2 |
| 2023 | 100,2 | 101,6 |
| 2024 | 100,6 | 101,8 |
| 2025 | 100,8 | 101,7 |
| 2030 · Prognose | 102,9 | 101,8 |
| 2040 · Prognose | 103,0 | 101,4 |
06 —Gewerbe
Gewerbemarkt Heidelberg
| Nutzungsart | EUR/m² (monatl.) | EUR/m² (jährl.) |
|---|---|---|
| Büro | 20,50 | 246 |
| Einzelhandel | 22,42 | 269 |
Neubau, Grundausbau. Büro: 1. OG, durchschnittlicher Standard. Einzelhandel: EG, gute Verkaufslage.
Häufige Fragen zum Immobilienmarkt Heidelberg
Wie haben sich die Immobilienpreise in Heidelberg entwickelt?+
Fallen die Immobilienpreise in Heidelberg 2026?+
Was kostet der Quadratmeter Wohnung/Haus in Heidelberg?+
—Methodik
Datenquellen & Methodik
Die Marktdaten stammen aus dem Gemeindecheck Makrolage Wohnen und Gemeindecheck Makrolage Gewerbe von Fahrländer Partner.
- —Kaufpreise: Transaktionsdaten und Angebotsanalyse
- —Mietpreise: Angebotsmieten und Mietspiegeldaten
- —Soziodemografie: Statistische Ämter
Hinweis: Die Werte sind Durchschnitts- und Orientierungswerte. Der tatsächliche Wert einer Immobilie hängt von individuellen Faktoren wie Lage, Zustand, Ausstattung und Zuschnitt ab.
Aktualisiert am: 02.10.2026 (Q3 2026) | Autor: Mustafa Korkmaz, DREHPUNKT Immobilien
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