—Marktbericht Wohnen
Immobilienpreise Bellheim 2026
Bestand: 3-Raum-Eigentumswohnung 2.950 EUR/m², freistehendes Einfamilienhaus 3.430 EUR/m², 3-Raum-Miete 8,80 EUR/m²/Monat.
Neubau: 3-Raum-Eigentumswohnung 4.678 EUR/m², freistehendes Einfamilienhaus 4.341 EUR/m², 3-Raum-Miete 11,30 EUR/m²/Monat.
Marktwerte für ein Referenzobjekt in Bellheim, Fahrländer Partner, Datenstand 30.06.2026. Angebotsportale mitteln inserierte Angebotspreise über die ganze Stadt; Fahrländer modelliert Marktwerte je Objekttyp und Lage.
Aktuelle Marktdaten, Preisentwicklung und Analyse
—Überblick
Marktübersicht Bellheim
Der Preisindex für Eigentumswohnungen veränderte sich gegenüber dem Vorjahr um 1,6 %, über fünf Jahre um 17,8 %. Die Einordnung für Bellheim verbindet Preisindex und Marktdaten; Angebotsportale mitteln Inserate für die ganze Stadt, während Fahrländer Marktwerte nach Objekttyp und Lage modelliert. Der Wanderungssaldo betrug 2024 +2.
01 —Kaufpreise
Kaufpreise Wohnen in Bellheim
Eigentumswohnungen (Neubau)
| Kategorie | EUR/m² | Gesamt (ca.) |
|---|---|---|
| 2-Zimmer (65 m²) | 4.708 | 306.000 EUR |
| 3-Zimmer (90 m²) | 4.678 | 421.000 EUR |
| 4-Zimmer (110 m²) | 4.664 | 513.000 EUR |
Einfamilienhäuser (Neubau)
| Kategorie | EUR/m² | Gesamt (ca.) |
|---|---|---|
| Freistehend (135 m² Wohnfläche, 450 m² Grundstück) | 4.341 | 586.000 EUR |
| Doppelhaushälfte (120 m² Wohnfläche, 370 m² Grundstück) | 4.308 | 517.000 EUR |
Neubau vs. Bestand
Der Großteil des Marktes in Bellheim ist Bestand (langjährige Objekte, Baujahr vor rund 40 Jahren, Zustand intakt-gut) — im Schnitt rund 30 % günstiger als Neubau. Die genauen Preise je Kategorie stehen in der Tabelle unter dem Diagramm.
| Kategorie | Neubau | Bestand |
|---|---|---|
| 2-Zi ETW | 4.708 EUR/m² | 2.983 EUR/m² |
| 3-Zi ETW | 4.678 EUR/m² | 2.950 EUR/m² |
| 4-Zi ETW | 4.664 EUR/m² | 2.950 EUR/m² |
| Haus frei. | 4.341 EUR/m² | 3.430 EUR/m² |
| Doppelhaus | 4.308 EUR/m² | 3.408 EUR/m² |
Preise nach PLZ und Umland
Neubau-Referenz · Fahrländer Partner, Q3 2026
Neubaupreise im Vergleich
In den weiteren Gebieten (Postleitzahlen und Umland) liegen die Neubaupreise für Eigentumswohnungen zwischen 3.578 und 5.511 EUR/m², im Mittel 0,9 % unter der Referenz Bellheim. Alle Werte stehen in der Tabelle darunter.
Referenz Bellheim
4.678
EUR/m²
Spanne weitere Gebiete
3.578–5.511
EUR/m²
Ø Abweichung zur Referenz
-0,9 %
20 Gebiete
Bellheim · Eigentumswohnung: 4.678 EUR/m² (Referenz)
Werte in EUR/m²; die Balkenlänge zeigt den Anteil am höchsten Wert.
Alle Werte als Tabelle (ETW, EFH, Miete)
| Gebiet | ETW | EFH | Miete |
|---|---|---|---|
| Bellheim · Referenz | 4.678 | 4.341 | 11,30 |
| Lustadt | 5.511+18 % | 4.259-2 % | 13,78+22 % |
| Rülzheim | 4.811+3 % | 4.200-3 % | 12,50+11 % |
| Knittelsheim | 5.144+10 % | 5.052+16 % | 12,39+10 % |
| Hördt | 5.267+13 % | 5.222+20 % | 11,11-1 % |
| Westheim (Pfalz) | 4.600-2 % | 4.3560 % | 11,00-2 % |
| Kuhardt | 4.478-4 % | 4.104-5 % | 9,72-14 % |
| Zeiskam | 3.889-17 % | 4.244-2 % | 12,39+10 % |
| Herxheimweyher | 5.178+11 % | 6.200+43 % | 11,83+5 % |
| Ottersheim bei Landau | 4.344-7 % | 3.978-8 % | 10,39-8 % |
| Weingarten (Pfalz) | 4.6560 % | 4.422+2 % | 11,50+2 % |
| Germersheim | 4.833+3 % | 4.467+3 % | 12,50+11 % |
| Lingenfeld | 4.744+1 % | 4.081-6 % | 13,22+17 % |
| Leimersheim | 4.7000 % | 4.178-4 % | 11,56+2 % |
| Rheinzabern | 3.578-24 % | 4.444+2 % | 12,67+12 % |
| Freisbach | 4.844+4 % | 4.622+6 % | 10,72-5 % |
| Hochstadt (Pfalz) | 4.111-12 % | 4.022-7 % | 11,220 % |
| Schwegenheim | 4.967+6 % | 4.763+10 % | 12,50+11 % |
| Hatzenbühl | 4.378-6 % | 4.096-6 % | 11,00-2 % |
| Herxheim bei Landau/ Pfalz | 4.722+1 % | 4.133-5 % | 12,06+7 % |
| Neupotz | 3.911-16 % | 4.3260 % | 12,11+7 % |
* Neubau, 3 Räume, 90 m², 1. OG, durchschnittlich ausgebaut, Balkon vorhanden, gute Mikrolage, 1 TG-Platz. ** 450 m² Land, 135 m², freistehend, Neubau, durchschnittlich ausgebaut, gute Mikrolage, Dachgeschoss nicht ausgebaut. *** 3-Raum-Wohnung, 90 m², Neubau, im 1. OG, durchschn. ausgebaut, Balkon vorhanden, Hülle isoliert, durchschn. Mikrolage. Quelle: Angebotsdaten aus Immobilienportalen, Modellierungen Fahrländer Partner. Datenstand: 30. Juni 2026.
02 —Mieten
Mietpreise Wohnen in Bellheim
| Kategorie (Neubau) | EUR/m² (nettokalt) | Monatsmiete (ca.) |
|---|---|---|
| 2-Zimmer (65 m²) | 11,50 | 748 EUR |
| 3-Zimmer (90 m²) | 11,30 | 1.017 EUR |
Neubau vs. Bestand
Der Großteil des Marktes in Bellheim ist Bestand (langjährige Objekte, Baujahr vor rund 40 Jahren, Zustand intakt-gut) — im Schnitt rund 22 % günstiger als Neubau. Die genauen Preise je Kategorie stehen in der Tabelle unter dem Diagramm.
| Kategorie | Neubau | Bestand |
|---|---|---|
| 2 Zimmer | 11,50 EUR/m²·Mt | 9,00 EUR/m²·Mt |
| 3 Zimmer | 11,30 EUR/m²·Mt | 8,80 EUR/m²·Mt |
| 4 Zimmer | 11,20 EUR/m²·Mt | 8,70 EUR/m²·Mt |
03 —Wertentwicklung
Wertentwicklung & Erschwinglichkeit in Bellheim
Wertentwicklung ETW (5 J.)
+17,8 %
Deutschland +15,2 %
Mietentwicklung (5 J.)
+22,8 %
Deutschland +24,8 %
Wertentwicklung ETW (1 J.)
+1,6 %
Erschwinglichkeit
6,26 Jahre
Deutschland 6,61 · Kaufpreis ÷ Jahreseinkommen
Wertentwicklung: Fahrländer-Preisindizes auf Ebene der kreisfreien Stadt/des Kreises. Erschwinglichkeit: mittlerer Kaufpreis für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser geteilt durch die Kaufkraft eines Haushalts pro Jahr.
Preisentwicklung Eigentumswohnungen
Indexierter Preisverlauf seit Q1 2019 (= 100) für den Landkreis Germersheim im Vergleich zu Deutschland (Neubau, Referenzobjekt 115 m²). Bis Q2 2026 ist der Index vor Ort um rund 39 % gestiegen (Deutschland 34 %). Den genauen Wert je Quartal zeigt das Diagramm beim Überfahren; die Jahreswerte stehen in der Tabelle darunter.
| Zeitpunkt | Vor Ort | Deutschland |
|---|---|---|
| Q1 2019 | 100,0 | 100,0 |
| Q1 2020 | 105,8 | 105,6 |
| Q1 2021 | 115,0 | 112,0 |
| Q1 2022 | 129,6 | 127,9 |
| Q1 2023 | 129,4 | 127,0 |
| Q1 2024 | 130,4 | 130,3 |
| Q1 2025 | 136,0 | 136,2 |
| Q2 2025 · Höchststand | 136,4 | 136,5 |
| Q1 2026 | 138,1 | 136,3 |
| Q2 2026 · Höchststand | 138,5 | 134,3 |
Preisentwicklung Bellheim seit 2019
| Jahr | Veränderung zum Vorjahr |
|---|---|
| 2020 | +7,5 % |
| 2021 | +11,5 % |
| 2022 | +4,2 % |
| 2023 | -2,4 % |
| 2024 | +6,0 % |
| 2025 | +1,8 % |
| 2026 (bis Q2) | +0,9 % |
Die Tabelle beginnt 2020, weil 2019 als Indexbasis dient. Je Kalenderjahr wird Q4 mit Q4 verglichen; fehlt Q4, zählt der letzte verfügbare Quartalswert. Die Kennzahl ist ein Indexvergleich, keine zurückgerechnete Preisangabe in EUR/m².
Fahrländer-Rate Eigentumswohnungen: +1,6 % in 1 Jahr · +17,8 % in 5 Jahren.
04 —Lage & Erreichbarkeit
Lage & Erreichbarkeit in Bellheim
Wie schnell ist man von Bellheim aus an wichtigen Orten? Kurze Wege stehen für hohe Wohn- und Standortqualität — hier im Vergleich zum Bundesschnitt.
ÖV-Haltestelle
419 m
Ø Deutschland 430 m
Supermarkt
758 m
Ø Deutschland 979 m
Hausarzt
687 m
Ø Deutschland 1.136 m
Grundschule
758 m
Ø Deutschland 996 m
ICE-Bahnhof
27 min
Ø Deutschland 18 min
Flughafen
48 min
Ø Deutschland 42 min
Kaufkraft pro Kopf
Index 100
31.124 EUR · wie Ø DE
Leerstandsquote
3,2 %
Ø Deutschland 4,5 % · knapper Markt
Erreichbarkeit: durchschnittliche Pkw-Fahrzeit (Min.) bzw. Distanz (m) zur nächsten Einrichtung, auf Ebene der Stadt bzw. des Landkreises (Quelle BBSR / Fahrländer Partner). Leerstand: Zensus 2022 — ein niedriger Wert zeigt einen angespannten Wohnungsmarkt an. Kaufkraft pro Einwohner: NIQ Geomarketing (Index Deutschland = 100).
05 —Soziodemografie
Soziodemografische Daten Bellheim
Einwohner
8.715
Haushalte
4.027
Haushaltsgröße
2,16 Personen
Wanderungssaldo 2024
+2
Zuzüge 2024
548
Fortzüge 2024
546
Haushaltsstruktur nach Lebensphasen
Wie setzen sich die Haushalte in Bellheim zusammen? Die Verteilung der Lebensphasen zeigt, welche Zielgruppen den Wohnungsmarkt prägen — größte Gruppe: Familien mit Kindern (25 %). Die genauen Anteile (mit Vergleich zum Bundesschnitt) stehen in der Tabelle unter dem Diagramm.
- Junge Singles7 %
- Mittlere Singles8 %
- Ältere Singles24 %
- Junge Paare4 %
- Mittlere Paare4 %
- Ältere Paare19 %
- Familien mit Kindern25 %
- Einelternfamilien9 %
- Wohngemeinschaften2 %
| Lebensphase | Bellheim | Ø Deutschland |
|---|---|---|
| Junge Singles | 7 % | 10 % |
| Mittlere Singles | 8 % | 10 % |
| Ältere Singles | 24 % | 24 % |
| Junge Paare | 4 % | 5 % |
| Mittlere Paare | 4 % | 4 % |
| Ältere Paare | 19 % | 16 % |
| Familien mit Kindern | 25 % | 21 % |
| Einelternfamilien | 9 % | 7 % |
| Wohngemeinschaften | 2 % | 3 % |
Anteile gerundet; die Summe kann von 100 % abweichen.
Bevölkerungsprognose bis 2040
Indexierte Bevölkerungsentwicklung seit 2017 (= 100) für Bellheim im Vergleich zu Deutschland, inklusive der amtlichen Raumordnungsprognose des BBSR bis 2040. Bis 2025 lag der Wert bei 101,7; bis 2040 erwartet die Prognose einen Anstieg auf 102,1 — das entspricht +2,1 % gegenüber 2017 (Deutschland +1,4 %). Hinweis: Die amtliche Bevölkerungsprognose liegt für Bellheim nur auf Kreisebene vor — sie gilt für den gesamten Landkreis Germersheim, nicht speziell für Bellheim.
| Jahr | Vor Ort | Deutschland |
|---|---|---|
| 2017 | 100,0 | 100,0 |
| 2018 | 100,4 | 100,1 |
| 2019 | 100,4 | 100,1 |
| 2020 | 100,3 | 99,9 |
| 2021 | 100,5 | 99,8 |
| 2022 | 101,8 | 101,2 |
| 2023 | 102,4 | 101,6 |
| 2024 | 102,2 | 101,8 |
| 2025 | 101,7 | 101,7 |
| 2030 · Prognose | 102,6 | 101,8 |
| 2040 · Prognose | 102,1 | 101,4 |
06 —Gewerbe
Gewerbemarkt Bellheim
| Nutzungsart | EUR/m² (monatl.) | EUR/m² (jährl.) |
|---|---|---|
| Büro | 11,42 | 137 |
| Einzelhandel | 12,58 | 151 |
Neubau, Grundausbau. Büro: 1. OG, durchschnittlicher Standard. Einzelhandel: EG, gute Verkaufslage.
Häufige Fragen zum Immobilienmarkt Bellheim
Wie haben sich die Immobilienpreise in Bellheim entwickelt?+
Fallen die Immobilienpreise in Bellheim 2026?+
Was kostet der Quadratmeter Wohnung/Haus in Bellheim?+
—Methodik
Datenquellen & Methodik
Die Marktdaten stammen aus dem Gemeindecheck Makrolage Wohnen und Gemeindecheck Makrolage Gewerbe von Fahrländer Partner.
- —Kaufpreise: Transaktionsdaten und Angebotsanalyse
- —Mietpreise: Angebotsmieten und Mietspiegeldaten
- —Soziodemografie: Statistische Ämter
Hinweis: Die Werte sind Durchschnitts- und Orientierungswerte. Der tatsächliche Wert einer Immobilie hängt von individuellen Faktoren wie Lage, Zustand, Ausstattung und Zuschnitt ab.
Aktualisiert am: 02.10.2026 (Q3 2026) | Autor: Mustafa Korkmaz, DREHPUNKT Immobilien
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