—Marktbericht Wohnen
Immobilienpreise Heilbronn 2026
Bestand: 3-Raum-Eigentumswohnung 4.175 EUR/m², freistehendes Einfamilienhaus 5.000 EUR/m², 3-Raum-Miete 12,80 EUR/m²/Monat.
Neubau: 3-Raum-Eigentumswohnung 6.622 EUR/m², freistehendes Einfamilienhaus 6.319 EUR/m², 3-Raum-Miete 16,50 EUR/m²/Monat.
Marktwerte für ein Referenzobjekt in Heilbronn (PLZ: 74072), Fahrländer Partner, Datenstand 30.06.2026. Angebotsportale mitteln inserierte Angebotspreise über die ganze Stadt; Fahrländer modelliert Marktwerte je Objekttyp und Lage.
Aktuelle Marktdaten, Preisentwicklung und Analyse
—Überblick
Marktübersicht Heilbronn
Der Preisindex für Eigentumswohnungen veränderte sich gegenüber dem Vorjahr um -0,1 %, über fünf Jahre um 14,1 %. Die Einordnung für Heilbronn verbindet Preisindex und Marktdaten; Angebotsportale mitteln Inserate für die ganze Stadt, während Fahrländer Marktwerte nach Objekttyp und Lage modelliert. Der Wanderungssaldo betrug 2024 +497.
01 —Kaufpreise · Postleitzahl 74072
Kaufpreise Wohnen in Heilbronn
Eigentumswohnungen (Neubau)
| Kategorie | EUR/m² | Gesamt (ca.) |
|---|---|---|
| 2-Zimmer (65 m²) | 6.662 | 433.000 EUR |
| 3-Zimmer (90 m²) | 6.622 | 596.000 EUR |
| 4-Zimmer (110 m²) | 6.600 | 726.000 EUR |
Einfamilienhäuser (Neubau)
| Kategorie | EUR/m² | Gesamt (ca.) |
|---|---|---|
| Freistehend (135 m² Wohnfläche, 450 m² Grundstück) | 6.319 | 853.000 EUR |
| Doppelhaushälfte (120 m² Wohnfläche, 370 m² Grundstück) | 6.267 | 752.000 EUR |
Neubau vs. Bestand (Postleitzahl 74072)
Der Großteil des Marktes in Heilbronn ist Bestand (langjährige Objekte, Baujahr vor rund 40 Jahren, Zustand intakt-gut) — im Schnitt rund 30 % günstiger als Neubau. Die genauen Preise je Kategorie stehen in der Tabelle unter dem Diagramm.
| Kategorie | Neubau | Bestand |
|---|---|---|
| 2-Zi ETW | 6.662 EUR/m² | 4.233 EUR/m² |
| 3-Zi ETW | 6.622 EUR/m² | 4.175 EUR/m² |
| 4-Zi ETW | 6.600 EUR/m² | 4.180 EUR/m² |
| Haus frei. | 6.319 EUR/m² | 5.000 EUR/m² |
| Doppelhaus | 6.267 EUR/m² | 4.967 EUR/m² |
Preise nach PLZ und Umland
Neubau-Referenz · Fahrländer Partner, Q3 2026
Neubaupreise im Vergleich
In den weiteren Gebieten (Postleitzahlen und Umland) liegen die Neubaupreise für Eigentumswohnungen zwischen 5.244 und 6.633 EUR/m², im Mittel 13,7 % unter der Referenz 74072 Heilbronn. Alle Werte stehen in der Tabelle darunter.
Referenz 74072 Heilbronn
6.622
EUR/m²
Spanne weitere Gebiete
5.244–6.633
EUR/m²
Ø Abweichung zur Referenz
-13,7 %
20 Gebiete
74072 Heilbronn · Eigentumswohnung: 6.622 EUR/m² (Referenz)
Werte in EUR/m²; die Balkenlänge zeigt den Anteil am höchsten Wert.
Alle Werte als Tabelle (ETW, EFH, Miete)
| Gebiet | ETW | EFH | Miete |
|---|---|---|---|
| 74072 Heilbronn · Referenz | 6.622 | 6.319 | 16,50 |
| 74076 Heilbronn | 6.6330 % | 6.770+7 % | 15,94-3 % |
| 74074 Heilbronn | 6.567-1 % | 6.815+8 % | 15,28-7 % |
| Flein | 6.044-9 % | 6.3260 % | 14,72-11 % |
| 74080 Heilbronn | 6.067-8 % | 5.541-12 % | 14,61-11 % |
| 74081 Heilbronn | 6.000-9 % | 5.430-14 % | 14,83-10 % |
| Talheim | 5.600-15 % | 5.504-13 % | 15,00-9 % |
| Neckarsulm | 5.622-15 % | 5.704-10 % | 14,61-11 % |
| Erlenbach | 5.500-17 % | 5.230-17 % | 14,33-13 % |
| Untereisesheim | 5.656-15 % | 5.363-15 % | 14,28-13 % |
| Lauffen am Neckar | 5.378-19 % | 4.970-21 % | 14,17-14 % |
| 74078 Heilbronn | 5.978-10 % | 5.096-19 % | 14,28-13 % |
| Weinsberg | 5.622-15 % | 5.481-13 % | 14,56-12 % |
| Ilsfeld | 5.356-19 % | 5.585-12 % | 14,00-15 % |
| Neckarwestheim | 5.244-21 % | 5.000-21 % | 14,17-14 % |
| Bad Friedrichshall | 5.378-19 % | 4.970-21 % | 14,28-13 % |
| Untergruppenbach | 5.567-16 % | 4.933-22 % | 14,28-13 % |
| Leingarten | 5.800-12 % | 5.319-16 % | 14,06-15 % |
| Nordheim | 5.456-18 % | 4.948-22 % | 13,61-18 % |
| Ellhofen | 5.422-18 % | 4.919-22 % | 13,33-19 % |
| Lehrensteinsfeld | 5.422-18 % | 5.393-15 % | 12,61-24 % |
* Neubau, 3 Räume, 90 m², 1. OG, durchschnittlich ausgebaut, Balkon vorhanden, gute Mikrolage, 1 TG-Platz. ** 450 m² Land, 135 m², freistehend, Neubau, durchschnittlich ausgebaut, gute Mikrolage, Dachgeschoss nicht ausgebaut. *** 3-Raum-Wohnung, 90 m², Neubau, im 1. OG, durchschn. ausgebaut, Balkon vorhanden, Hülle isoliert, durchschn. Mikrolage. Quelle: Angebotsdaten aus Immobilienportalen, Modellierungen Fahrländer Partner. Datenstand: 30. Juni 2026.
02 —Mieten · Postleitzahl 74072
Mietpreise Wohnen in Heilbronn
| Kategorie (Neubau) | EUR/m² (nettokalt) | Monatsmiete (ca.) |
|---|---|---|
| 2-Zimmer (65 m²) | 16,90 | 1.099 EUR |
| 3-Zimmer (90 m²) | 16,50 | 1.485 EUR |
Neubau vs. Bestand (Postleitzahl 74072)
Der Großteil des Marktes in Heilbronn ist Bestand (langjährige Objekte, Baujahr vor rund 40 Jahren, Zustand intakt-gut) — im Schnitt rund 22 % günstiger als Neubau. Die genauen Preise je Kategorie stehen in der Tabelle unter dem Diagramm.
| Kategorie | Neubau | Bestand |
|---|---|---|
| 2 Zimmer | 16,90 EUR/m²·Mt | 13,20 EUR/m²·Mt |
| 3 Zimmer | 16,50 EUR/m²·Mt | 12,80 EUR/m²·Mt |
| 4 Zimmer | 16,30 EUR/m²·Mt | 12,70 EUR/m²·Mt |
03 —Wertentwicklung
Wertentwicklung & Erschwinglichkeit in Heilbronn
Wertentwicklung ETW (5 J.)
+14,1 %
Deutschland +15,2 %
Mietentwicklung (5 J.)
+17,5 %
Deutschland +24,8 %
Wertentwicklung ETW (1 J.)
-0,1 %
Erschwinglichkeit
9,59 Jahre
Deutschland 6,61 · Kaufpreis ÷ Jahreseinkommen
Wertentwicklung: Fahrländer-Preisindizes auf Ebene der kreisfreien Stadt/des Kreises. Erschwinglichkeit: mittlerer Kaufpreis für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser geteilt durch die Kaufkraft eines Haushalts pro Jahr.
Preisentwicklung Eigentumswohnungen
Indexierter Preisverlauf seit Q1 2019 (= 100) für Heilbronn im Vergleich zu Deutschland (Neubau, Referenzobjekt 115 m²). Bis Q2 2026 ist der Index vor Ort um rund 36 % gestiegen (Deutschland 34 %). Der lokale Höchststand lag bei 137,5 (Q4 2025) — seither leicht rückläufig. Den genauen Wert je Quartal zeigt das Diagramm beim Überfahren; die Jahreswerte stehen in der Tabelle darunter.
| Zeitpunkt | Vor Ort | Deutschland |
|---|---|---|
| Q1 2019 | 100,0 | 100,0 |
| Q1 2020 | 106,5 | 105,6 |
| Q1 2021 | 115,1 | 112,0 |
| Q1 2022 | 128,1 | 127,9 |
| Q1 2023 | 123,4 | 127,0 |
| Q1 2024 | 129,4 | 130,3 |
| Q1 2025 | 134,7 | 136,2 |
| Q2 2025 · Höchststand | 136,1 | 136,5 |
| Q4 2025 · Höchststand | 137,5 | 136,2 |
| Q1 2026 | 137,1 | 136,3 |
| Q2 2026 | 136,1 | 134,3 |
Preisentwicklung Heilbronn seit 2019
| Jahr | Veränderung zum Vorjahr |
|---|---|
| 2020 | +8,7 % |
| 2021 | +12,1 % |
| 2022 | -2,4 % |
| 2023 | +2,7 % |
| 2024 | +5,0 % |
| 2025 | +3,1 % |
| 2026 (bis Q2) | -1,0 % |
Die Tabelle beginnt 2020, weil 2019 als Indexbasis dient. Je Kalenderjahr wird Q4 mit Q4 verglichen; fehlt Q4, zählt der letzte verfügbare Quartalswert. Die Kennzahl ist ein Indexvergleich, keine zurückgerechnete Preisangabe in EUR/m².
Fahrländer-Rate Eigentumswohnungen: -0,1 % in 1 Jahr · +14,1 % in 5 Jahren.
04 —Lage & Erreichbarkeit
Lage & Erreichbarkeit in Heilbronn
Wie schnell ist man von Heilbronn aus an wichtigen Orten? Kurze Wege stehen für hohe Wohn- und Standortqualität — hier im Vergleich zum Bundesschnitt.
ÖV-Haltestelle
189 m
Ø Deutschland 430 m
Supermarkt
443 m
Ø Deutschland 979 m
Hausarzt
359 m
Ø Deutschland 1.136 m
Grundschule
501 m
Ø Deutschland 996 m
ICE-Bahnhof
36 min
Ø Deutschland 18 min
Flughafen
51 min
Ø Deutschland 42 min
Kaufkraft pro Kopf
Index 99
30.947 EUR · 1 % unter Ø DE
Leerstandsquote
4,2 %
Ø Deutschland 4,5 % · knapper Markt
Erreichbarkeit: durchschnittliche Pkw-Fahrzeit (Min.) bzw. Distanz (m) zur nächsten Einrichtung, auf Ebene der Stadt bzw. des Landkreises (Quelle BBSR / Fahrländer Partner). Leerstand: Zensus 2022 — ein niedriger Wert zeigt einen angespannten Wohnungsmarkt an. Kaufkraft pro Einwohner: NIQ Geomarketing (Index Deutschland = 100).
05 —Soziodemografie
Soziodemografische Daten Heilbronn
Einwohner
132.516
Haushalte
67.745
Haushaltsgröße
1,96 Personen
Wanderungssaldo 2024
+497
Zuzüge 2024
11.207
Fortzüge 2024
10.710
Haushaltsstruktur nach Lebensphasen
Wie setzen sich die Haushalte in Heilbronn zusammen? Die Verteilung der Lebensphasen zeigt, welche Zielgruppen den Wohnungsmarkt prägen — größte Gruppe: Familien mit Kindern (23 %). Die genauen Anteile (mit Vergleich zum Bundesschnitt) stehen in der Tabelle unter dem Diagramm.
- Junge Singles12 %
- Mittlere Singles11 %
- Ältere Singles20 %
- Junge Paare7 %
- Mittlere Paare4 %
- Ältere Paare12 %
- Familien mit Kindern23 %
- Einelternfamilien8 %
- Wohngemeinschaften4 %
| Lebensphase | Heilbronn | Ø Deutschland |
|---|---|---|
| Junge Singles | 12 % | 10 % |
| Mittlere Singles | 11 % | 10 % |
| Ältere Singles | 20 % | 24 % |
| Junge Paare | 7 % | 5 % |
| Mittlere Paare | 4 % | 4 % |
| Ältere Paare | 12 % | 16 % |
| Familien mit Kindern | 23 % | 21 % |
| Einelternfamilien | 8 % | 7 % |
| Wohngemeinschaften | 4 % | 3 % |
Anteile gerundet; die Summe kann von 100 % abweichen.
Bevölkerungsprognose bis 2040
Indexierte Bevölkerungsentwicklung seit 2017 (= 100) für Heilbronn im Vergleich zu Deutschland, inklusive der amtlichen Raumordnungsprognose des BBSR bis 2040. Bis 2025 lag der Wert bei 105,0; bis 2040 erwartet die Prognose einen Rückgang auf 103,1 — das entspricht +3,1 % gegenüber 2017 (Deutschland +1,4 %). Der Prognosebereich ab dem letzten Ist-Jahr ist gestrichelt dargestellt; die Jahreswerte stehen in der Tabelle darunter.
| Jahr | Vor Ort | Deutschland |
|---|---|---|
| 2017 | 100,0 | 100,0 |
| 2018 | 100,8 | 100,1 |
| 2019 | 101,4 | 100,1 |
| 2020 | 101,4 | 99,9 |
| 2021 | 100,8 | 99,8 |
| 2022 | 102,9 | 101,2 |
| 2023 | 104,3 | 101,6 |
| 2024 | 104,6 | 101,8 |
| 2025 | 105,0 | 101,7 |
| 2030 · Prognose | 103,3 | 101,8 |
| 2040 · Prognose | 103,1 | 101,4 |
06 —Gewerbe
Gewerbemarkt Heilbronn
| Nutzungsart | EUR/m² (monatl.) | EUR/m² (jährl.) |
|---|---|---|
| Büro | 14,33 | 172 |
| Einzelhandel | 15,83 | 190 |
Neubau, Grundausbau. Büro: 1. OG, durchschnittlicher Standard. Einzelhandel: EG, gute Verkaufslage.
Häufige Fragen zum Immobilienmarkt Heilbronn
Wie haben sich die Immobilienpreise in Heilbronn entwickelt?+
Fallen die Immobilienpreise in Heilbronn 2026?+
Was kostet der Quadratmeter Wohnung/Haus in Heilbronn?+
—Methodik
Datenquellen & Methodik
Die Marktdaten stammen aus dem Gemeindecheck Makrolage Wohnen und Gemeindecheck Makrolage Gewerbe von Fahrländer Partner.
- —Kaufpreise: Transaktionsdaten und Angebotsanalyse
- —Mietpreise: Angebotsmieten und Mietspiegeldaten
- —Soziodemografie: Statistische Ämter
Hinweis: Die Werte sind Durchschnitts- und Orientierungswerte. Der tatsächliche Wert einer Immobilie hängt von individuellen Faktoren wie Lage, Zustand, Ausstattung und Zuschnitt ab.
Aktualisiert am: 02.10.2026 (Q3 2026) | Autor: Mustafa Korkmaz, DREHPUNKT Immobilien
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