—Marktbericht Wohnen
Immobilienpreise Bruchsal 2026
Bestand: 3-Raum-Eigentumswohnung 3.475 EUR/m², freistehendes Einfamilienhaus 3.741 EUR/m², 3-Raum-Miete 11,10 EUR/m²/Monat.
Neubau: 3-Raum-Eigentumswohnung 5.500 EUR/m², freistehendes Einfamilienhaus 4.726 EUR/m², 3-Raum-Miete 14,30 EUR/m²/Monat.
Marktwerte für ein Referenzobjekt in Bruchsal, Fahrländer Partner, Datenstand 30.06.2026. Angebotsportale mitteln inserierte Angebotspreise über die ganze Stadt; Fahrländer modelliert Marktwerte je Objekttyp und Lage.
Aktuelle Marktdaten, Preisentwicklung und Analyse
—Überblick
Marktübersicht Bruchsal
Der Preisindex für Eigentumswohnungen veränderte sich gegenüber dem Vorjahr um -2,1 %, über fünf Jahre um 19,8 %. Die Einordnung für Bruchsal verbindet Preisindex und Marktdaten; Angebotsportale mitteln Inserate für die ganze Stadt, während Fahrländer Marktwerte nach Objekttyp und Lage modelliert. Der Wanderungssaldo betrug 2024 +276.
01 —Kaufpreise
Kaufpreise Wohnen in Bruchsal
Eigentumswohnungen (Neubau)
| Kategorie | EUR/m² | Gesamt (ca.) |
|---|---|---|
| 2-Zimmer (65 m²) | 5.538 | 360.000 EUR |
| 3-Zimmer (90 m²) | 5.500 | 495.000 EUR |
| 4-Zimmer (110 m²) | 5.482 | 603.000 EUR |
Einfamilienhäuser (Neubau)
| Kategorie | EUR/m² | Gesamt (ca.) |
|---|---|---|
| Freistehend (135 m² Wohnfläche, 450 m² Grundstück) | 4.726 | 638.000 EUR |
| Doppelhaushälfte (120 m² Wohnfläche, 370 m² Grundstück) | 4.692 | 563.000 EUR |
Neubau vs. Bestand
Der Großteil des Marktes in Bruchsal ist Bestand (langjährige Objekte, Baujahr vor rund 40 Jahren, Zustand intakt-gut) — im Schnitt rund 30 % günstiger als Neubau. Die genauen Preise je Kategorie stehen in der Tabelle unter dem Diagramm.
| Kategorie | Neubau | Bestand |
|---|---|---|
| 2-Zi ETW | 5.538 EUR/m² | 3.517 EUR/m² |
| 3-Zi ETW | 5.500 EUR/m² | 3.475 EUR/m² |
| 4-Zi ETW | 5.482 EUR/m² | 3.470 EUR/m² |
| Haus frei. | 4.726 EUR/m² | 3.741 EUR/m² |
| Doppelhaus | 4.692 EUR/m² | 3.717 EUR/m² |
Preise nach PLZ und Umland
Neubau-Referenz · Fahrländer Partner, Q3 2026
Neubaupreise im Vergleich
In den weiteren Gebieten (Postleitzahlen und Umland) liegen die Neubaupreise für Eigentumswohnungen zwischen 4.578 und 6.467 EUR/m², im Mittel 5,2 % unter der Referenz Bruchsal. Alle Werte stehen in der Tabelle darunter.
Referenz Bruchsal
5.500
EUR/m²
Spanne weitere Gebiete
4.578–6.467
EUR/m²
Ø Abweichung zur Referenz
-5,1 %
20 Gebiete
Bruchsal · Eigentumswohnung: 5.500 EUR/m² (Referenz)
Werte in EUR/m²; die Balkenlänge zeigt den Anteil am höchsten Wert.
Alle Werte als Tabelle (ETW, EFH, Miete)
| Gebiet | ETW | EFH | Miete |
|---|---|---|---|
| Bruchsal · Referenz | 5.500 | 4.726 | 14,30 |
| Forst | 5.244-5 % | 4.837+2 % | 14,00-2 % |
| Karlsdorf-Neuthard | 5.289-4 % | 4.948+5 % | 13,50-6 % |
| Gondelsheim | 4.978-9 % | 4.496-5 % | 13,06-9 % |
| Weingarten (Baden) | 5.422-1 % | 5.615+19 % | 14,280 % |
| Ubstadt-Weiher | 4.956-10 % | 4.578-3 % | 13,22-8 % |
| Hambrücken | 4.722-14 % | 4.496-5 % | 13,78-4 % |
| Walzbachtal | 5.167-6 % | 4.674-1 % | 13,33-7 % |
| Bad Schönborn | 5.111-7 % | 4.904+4 % | 14,00-2 % |
| Kronau | 4.856-12 % | 4.681-1 % | 13,61-5 % |
| Stutensee | 5.678+3 % | 5.333+13 % | 14,83+3 % |
| Graben-Neudorf | 5.233-5 % | 5.030+6 % | 14,17-1 % |
| Bretten | 5.656+3 % | 4.7260 % | 14,17-1 % |
| 76229 Karlsruhe | 6.011+9 % | 6.281+33 % | 15,28+7 % |
| Pfinztal | 5.600+2 % | 5.185+10 % | 14,280 % |
| Waghäusel | 4.956-10 % | 4.807+2 % | 13,33-7 % |
| Kraichtal | 4.578-17 % | 4.281-9 % | 12,33-14 % |
| Königsbach-Stein | 4.789-13 % | 4.481-5 % | 12,89-10 % |
| St. Leon-Rot | 4.722-14 % | 5.422+15 % | 14,280 % |
| Malsch | 4.922-11 % | 4.800+2 % | 13,89-3 % |
| 76139 Karlsruhe | 6.467+18 % | 7.585+61 % | 15,67+9 % |
* Neubau, 3 Räume, 90 m², 1. OG, durchschnittlich ausgebaut, Balkon vorhanden, gute Mikrolage, 1 TG-Platz. ** 450 m² Land, 135 m², freistehend, Neubau, durchschnittlich ausgebaut, gute Mikrolage, Dachgeschoss nicht ausgebaut. *** 3-Raum-Wohnung, 90 m², Neubau, im 1. OG, durchschn. ausgebaut, Balkon vorhanden, Hülle isoliert, durchschn. Mikrolage. Quelle: Angebotsdaten aus Immobilienportalen, Modellierungen Fahrländer Partner. Datenstand: 30. Juni 2026.
02 —Mieten
Mietpreise Wohnen in Bruchsal
| Kategorie (Neubau) | EUR/m² (nettokalt) | Monatsmiete (ca.) |
|---|---|---|
| 2-Zimmer (65 m²) | 14,60 | 949 EUR |
| 3-Zimmer (90 m²) | 14,30 | 1.287 EUR |
Neubau vs. Bestand
Der Großteil des Marktes in Bruchsal ist Bestand (langjährige Objekte, Baujahr vor rund 40 Jahren, Zustand intakt-gut) — im Schnitt rund 22 % günstiger als Neubau. Die genauen Preise je Kategorie stehen in der Tabelle unter dem Diagramm.
| Kategorie | Neubau | Bestand |
|---|---|---|
| 2 Zimmer | 14,60 EUR/m²·Mt | 11,40 EUR/m²·Mt |
| 3 Zimmer | 14,30 EUR/m²·Mt | 11,10 EUR/m²·Mt |
| 4 Zimmer | 14,10 EUR/m²·Mt | 11,00 EUR/m²·Mt |
03 —Wertentwicklung
Wertentwicklung & Erschwinglichkeit in Bruchsal
Wertentwicklung ETW (5 J.)
+19,8 %
Deutschland +15,2 %
Mietentwicklung (5 J.)
+24,9 %
Deutschland +24,8 %
Wertentwicklung ETW (1 J.)
-2,1 %
Erschwinglichkeit
6,72 Jahre
Deutschland 6,61 · Kaufpreis ÷ Jahreseinkommen
Wertentwicklung: Fahrländer-Preisindizes auf Ebene der kreisfreien Stadt/des Kreises. Erschwinglichkeit: mittlerer Kaufpreis für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser geteilt durch die Kaufkraft eines Haushalts pro Jahr.
Preisentwicklung Eigentumswohnungen
Indexierter Preisverlauf seit Q1 2019 (= 100) für den Landkreis Karlsruhe im Vergleich zu Deutschland (Neubau, Referenzobjekt 115 m²). Bis Q2 2026 ist der Index vor Ort um rund 41 % gestiegen (Deutschland 34 %). Der lokale Höchststand lag bei 144,0 (Q2 2025) — seither leicht rückläufig. Den genauen Wert je Quartal zeigt das Diagramm beim Überfahren; die Jahreswerte stehen in der Tabelle darunter.
| Zeitpunkt | Vor Ort | Deutschland |
|---|---|---|
| Q1 2019 | 100,0 | 100,0 |
| Q1 2020 | 107,1 | 105,6 |
| Q1 2021 | 115,1 | 112,0 |
| Q1 2022 | 130,5 | 127,9 |
| Q1 2023 | 131,9 | 127,0 |
| Q1 2024 | 134,8 | 130,3 |
| Q1 2025 | 142,4 | 136,2 |
| Q2 2025 · Höchststand | 144,0 | 136,5 |
| Q1 2026 | 141,7 | 136,3 |
| Q2 2026 | 141,0 | 134,3 |
Preisentwicklung Bruchsal seit 2019
| Jahr | Veränderung zum Vorjahr |
|---|---|
| 2020 | +5,7 % |
| 2021 | +12,8 % |
| 2022 | +5,1 % |
| 2023 | +0,5 % |
| 2024 | +5,9 % |
| 2025 | +1,0 % |
| 2026 (bis Q2) | -1,0 % |
Die Tabelle beginnt 2020, weil 2019 als Indexbasis dient. Je Kalenderjahr wird Q4 mit Q4 verglichen; fehlt Q4, zählt der letzte verfügbare Quartalswert. Die Kennzahl ist ein Indexvergleich, keine zurückgerechnete Preisangabe in EUR/m².
Fahrländer-Rate Eigentumswohnungen: -2,1 % in 1 Jahr · +19,8 % in 5 Jahren.
04 —Lage & Erreichbarkeit
Lage & Erreichbarkeit in Bruchsal
Wie schnell ist man von Bruchsal aus an wichtigen Orten? Kurze Wege stehen für hohe Wohn- und Standortqualität — hier im Vergleich zum Bundesschnitt.
ÖV-Haltestelle
188 m
Ø Deutschland 430 m
Supermarkt
637 m
Ø Deutschland 979 m
Hausarzt
583 m
Ø Deutschland 1.136 m
Grundschule
637 m
Ø Deutschland 996 m
ICE-Bahnhof
5 min
Ø Deutschland 18 min
Flughafen
42 min
Ø Deutschland 42 min
Kaufkraft pro Kopf
Index 103
32.154 EUR · 3 % über Ø DE
Leerstandsquote
4,3 %
Ø Deutschland 4,5 % · knapper Markt
Erreichbarkeit: durchschnittliche Pkw-Fahrzeit (Min.) bzw. Distanz (m) zur nächsten Einrichtung, auf Ebene der Stadt bzw. des Landkreises (Quelle BBSR / Fahrländer Partner). Leerstand: Zensus 2022 — ein niedriger Wert zeigt einen angespannten Wohnungsmarkt an. Kaufkraft pro Einwohner: NIQ Geomarketing (Index Deutschland = 100).
05 —Soziodemografie
Soziodemografische Daten Bruchsal
Einwohner
47.578
Haushalte
21.949
Haushaltsgröße
2,17 Personen
Wanderungssaldo 2024
+276
Zuzüge 2024
3.988
Fortzüge 2024
3.712
Haushaltsstruktur nach Lebensphasen
Wie setzen sich die Haushalte in Bruchsal zusammen? Die Verteilung der Lebensphasen zeigt, welche Zielgruppen den Wohnungsmarkt prägen — größte Gruppe: Familien mit Kindern (25 %). Die genauen Anteile (mit Vergleich zum Bundesschnitt) stehen in der Tabelle unter dem Diagramm.
- Junge Singles9 %
- Mittlere Singles9 %
- Ältere Singles21 %
- Junge Paare6 %
- Mittlere Paare4 %
- Ältere Paare17 %
- Familien mit Kindern25 %
- Einelternfamilien7 %
- Wohngemeinschaften3 %
| Lebensphase | Bruchsal | Ø Deutschland |
|---|---|---|
| Junge Singles | 9 % | 10 % |
| Mittlere Singles | 9 % | 10 % |
| Ältere Singles | 21 % | 24 % |
| Junge Paare | 6 % | 5 % |
| Mittlere Paare | 4 % | 4 % |
| Ältere Paare | 17 % | 16 % |
| Familien mit Kindern | 25 % | 21 % |
| Einelternfamilien | 7 % | 7 % |
| Wohngemeinschaften | 3 % | 3 % |
Anteile gerundet; die Summe kann von 100 % abweichen.
Bevölkerungsprognose bis 2040
Indexierte Bevölkerungsentwicklung seit 2017 (= 100) für Bruchsal im Vergleich zu Deutschland, inklusive der amtlichen Raumordnungsprognose des BBSR bis 2040. Bis 2025 lag der Wert bei 103,2; bis 2040 erwartet die Prognose einen Anstieg auf 105,1 — das entspricht +5,1 % gegenüber 2017 (Deutschland +1,4 %). Hinweis: Die amtliche Bevölkerungsprognose liegt für Bruchsal nur auf Kreisebene vor — sie gilt für den gesamten Landkreis Karlsruhe, nicht speziell für Bruchsal.
| Jahr | Vor Ort | Deutschland |
|---|---|---|
| 2017 | 100,0 | 100,0 |
| 2018 | 100,3 | 100,1 |
| 2019 | 100,4 | 100,1 |
| 2020 | 100,8 | 99,9 |
| 2021 | 101,1 | 99,8 |
| 2022 | 102,6 | 101,2 |
| 2023 | 103,0 | 101,6 |
| 2024 | 103,2 | 101,8 |
| 2025 | 103,2 | 101,7 |
| 2030 · Prognose | 104,3 | 101,8 |
| 2040 · Prognose | 105,1 | 101,4 |
06 —Gewerbe
Gewerbemarkt Bruchsal
| Nutzungsart | EUR/m² (monatl.) | EUR/m² (jährl.) |
|---|---|---|
| Büro | 14,42 | 173 |
| Einzelhandel | 15,00 | 180 |
Neubau, Grundausbau. Büro: 1. OG, durchschnittlicher Standard. Einzelhandel: EG, gute Verkaufslage.
Häufige Fragen zum Immobilienmarkt Bruchsal
Wie haben sich die Immobilienpreise in Bruchsal entwickelt?+
Fallen die Immobilienpreise in Bruchsal 2026?+
Was kostet der Quadratmeter Wohnung/Haus in Bruchsal?+
—Methodik
Datenquellen & Methodik
Die Marktdaten stammen aus dem Gemeindecheck Makrolage Wohnen und Gemeindecheck Makrolage Gewerbe von Fahrländer Partner.
- —Kaufpreise: Transaktionsdaten und Angebotsanalyse
- —Mietpreise: Angebotsmieten und Mietspiegeldaten
- —Soziodemografie: Statistische Ämter
Hinweis: Die Werte sind Durchschnitts- und Orientierungswerte. Der tatsächliche Wert einer Immobilie hängt von individuellen Faktoren wie Lage, Zustand, Ausstattung und Zuschnitt ab.
Aktualisiert am: 02.10.2026 (Q3 2026) | Autor: Mustafa Korkmaz, DREHPUNKT Immobilien
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